Endfällige Darlehen eignen sich für die Immobilienfinanzierung nur, wenn gleichzeitig ein Tilgungsersatz erbracht wird. Als Ersatz für eine Darlehenstilgung kommen zum Beispiel die Abtretung von Lebensversicherungen, Rentenversicherungen, Investmentfonds oder Bausparverträgen in Frage. Hierbei muss die vollständige Rückzahlung aus dem Ersatzprodukt bei gleichzeitiger Fälligkeit gewährleistet sein. Sollten endfällige Darlehen ohne Tilgungsersatz abgeschlossen werden, stellt sich die Frage, wie die Tilgung am Ende einer Laufzeit gewährleistet sein soll.

Die Zinslast bei solchen Darlehen ist vergleichsweise hoch, da die Darlehenssumme sich über die Laufzeit nicht verringert. Als Beispiel wird ein Darlehen über 100.000 € angenommen. Der Zinssatz beträgt 5 % p.a. bei einer Laufzeit von 5 Jahren. Bei einem endfälligen Darlehen werden über die Laufzeit 25.000 € Zinsen fällig, während er bei einem Annuitätendarlehen durch die Tilgungsleistung während der Laufzeit lediglich 15.488 € Zinsen währen. Eine Ersparnis von fast 10.000 €.

Endfällige Darlehen eignen sich daher lediglich bei vergünstigten Darlehen mit staatlicher Förderung, zum Beispiel bei der KfW Bank. Hier wird ein solches Darlehen abgeschlossen und gleichzeitig ein Bausparvertrag oder ähnliches bespart, sodass die Tilgung am Ende der Laufzeit mit dem Bausparvertrag abgegolten werden kann. Durch dieses Vorgehen können zum einen günstige Zinsen gesichert werden, auch wenn der Kredit nicht in der Laufzeit voll abgezahlt werden könnte.