bis zu 6% Rendite
über 25 Jahre Immobilienerfahrung
über 100.000 vermittelte m²
Pflegeimmobilien
rentable Investition in Ihre Zukunft
Pflegeimmobilien – staatlich gesicherte Anlageform mit Zukunft
Wenn Sie nach einer Anlagemöglichkeit für Ihr Kapital suchen, die nicht nur sicher, sondern auch rentabel ist, dann zählen Pflegeimmobilien momentan zu den vielversprechendsten Optionen am Markt. Sie genießen die Vorteile eines herkömmlichen Immobilieninvestments, ohne für den Verwaltungsaufwand im Zuge der Vermietung aufkommen zu müssen.
Sowohl um die Belegung durch Pflegebedürftige, als auch die Instandhaltung der Pflegeimmobilie selbst kümmert sich ein Betreiber, der Ihnen eine vertraglich festgelegte Mindestmiete zahlt. Mit gut 4-6 % Rendite können Sie rechnen.
Dank des demographischen Wandels ist für steigenden Bedarf an Pflegeheimplätzen gesorgt. Interessante Finanzierungsmöglichkeiten, sowie finanzielle Unterstützung durch die KfW und den Staat machen den Kauf eines Pflegeappartements noch interessanter.
Hier sehen Sie ein Pflegeimmobilien Beispiel-Objekt:
Ort des Objektes
Grävenwiesbach bei Frankfurt (Hessen)
Mietrendite:
4,1 %
Wohnflächen:
43,56 m² bis 45,25 m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.616 € – 165.809 €
Betreiber:
Cura Sana Limburg Weilburg gGmbH
Auswahl aktueller Objekte mit ausgezeichneten Zinssätzen
Die Notwendigkeit privater Altersvorsorge steht außer Frage. Schon heute heute lebt der Durchschnittsrentner mit 869 Euro monatlichen Bruttoeinkommens unter der Armutsgrenze. Die weitere Entwicklung dieses Zustandes im Laufe nächsten Jahre bis Jahrzehnte könnte die deutsche Gesellschaft und damit auch Sie vor umso größere Probleme stellen. Aber auch vor Chancen, denn die ältere Generation stellt gleichzeitig einen Markt dar.
Die Zahlen sprechen für sich: Expertenschätzungen zufolge soll der Markt bis 2050 ein Umsatzvolumen von ca. 72 Mrd. p.a. Euro erreichen. Umso aussichtsreicher ist der Erwerb eines Pflegeappartements, mit dem Sie nicht nur privat für Ihr Alter vorsorgen und Vermögen aufbauen, sondern auch einen entscheidenden Beitrag zur Unterstützung der alternden Gesellschaft leisten können. Wenn Sie mehr von der Materie verstehen und die Pflegeimmobilie als mögliche Kapitalanlage bewerten können wollen, dann sollten Sie unbedingt weiterlesen. Denn wir haben alles Wissenswerte für Sie in einem Ratgeber zusammengefasst.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Eine Pflegeimmobilie ist eine Sozialimmobilie, die zur Beherbergung pflegebedürftiger und alternder Menschen genutzt wird. Der Begriff Immobilie kann sowohl für die Gesamtheit eines Pflegeheims, aber auch für eine einzelne Wohneinheit innerhalb dieser Einrichtung stehen. Für einen groben Überblick stellen wir Ihnen die Arten von Pflegeimmobilien kurz vor:
Pflegeheim
Ein Pflegeheim, umgangssprachlich oft Altenheim genannt, ist eine Einrichtung zur stationären oder teilstationären Unterbringung pflegebedürftiger Menschen. Diese werden von ausgebildeten Pflegekräften versorgt und gepflegt. Neben alternden Menschen zählen auch chronisch kranke, oder schwerstbehinderte Menschen zu den Bewohnern. Der Begriff Pflegeheim beinhaltet dabei den Gesamten Baukomplex, der alle Wohneinheiten, sowie betrieblich notwendige Bauten einschließt.
Pflegeappartement
Ein Pflegeappartement ist eine einzelne Wohneinheit innerhalb eines Pflegeheims. In dieser Wohnung lebt meist ein einzelner Pflegebedürftiger. Das Appartement ist dabei an die betrieblichen Einrichtungen des Pflegeheims angeschlossen und wird, sofern im Rahmen des Vertrages zwischen Bewohner und Betreiber festgelegt, mit Pflegedienstleistungen bedient. Im Volksmund findet oft der Begriff Pflegeimmobilie Anwendung, wenn die Rede von einer einzelnen Wohneinheit ist.
Wohnheim mit Pflegerichtung
Wohnheime mit Pflegeeinrichtung sind Immobilien, die primär als Wohnanlage konzipiert sind, aber durch Einrichtungen einer Pflegeabteilung ergänzt sind. Bewohner der Anlage können bei Bedarf Pflegedienstleistungen in Anspruch nehmen, müssen dies aber nicht. Im Kern handelt es sich also um eine Art Wohnimmobilie, die nicht nur zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Unterschied zu einem Pflegeheim ist also, dass ein Wohnheim mit Pflegeeinrichtung nicht primär auf die vertraglich festgelegte Betreuung und Pflege der Bewohner ausgelegt ist.
Stattdessen liegt der Fokus auf der Bereitstellung barrierefreien Wohnraums mit dem Angebot hilfreicher Grundleistungen im Bereich der allgemeinen Betreuung, Sicherheit und „niedrigschwelliger“ Unterstützungsleistungen. Gerade Menschen im Alter, die größtenteils noch auf eigenen Füßen stehen können, aber in Puncto Betreuung und Notfälle auf Nummer Sicher gehen möchten, sind Wohnheime mit Pflegeeinrichtungen eine interessante Alternative.
Pflegeimmobilien zählen zur Kategorie der Sozialimmobilien. Darunter fallen im Allgemeinen Gebäude und einzelne Appartements, welche der Betreuung, Unterbringung, Pflege und Behandlung alter, kranker, behinderter und sterbender Menschen dienen. Während sich der Begriff Pflegeimmobilie lediglich auf die Art der Immobilie bezieht, handelt es sich inhaltlich um Einrichtungen, die man im Volksmund als Pflegeheim oder Altenheim bezeichnet.
Andere Formen von Sozialimmobilien sind ambulant betreute Wohngemeinschaften, integrierte Seniorenimmobilien, Kinder- und Jugendheime, sowie Obdachlosenheime. Eine Pflegeimmobilie, zum Teil auch Seniorenimmobilie genannt, ist eine Immobilie, die zur kurz- oder langfristigen Beherbergung pflegebedürftiger Menschen genutzt wird.
Warum lohnt sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage gewinnen zunehmend an Beliebtheit. Noch vor wenigen Jahren nur ein Geheimtipp unter erfahrenen Immobilieninvestoren, erkennen immer mehr private Anleger die Vorteile einer Partizipation am Pflegemarkt. Durch die Aufteilung ganzer Pflegeheime in einzelne Appartements wird die Bahn für Privatinvestoren frei gemacht. Wir zeigen Ihnen, warum Pflegeimmobilien eine risikoarme und gleichzeitig rentable Kapitalanlage sind.
4 Faktoren, die Pflegeimmobilien zu einem risikoarmen Investment machen
Inflationsschutz
Auch unter professionellen Investoren sind Kapitalanlagen beliebt, deren Rendite vor der Inflation geschützt sind. Wann ist das der Fall? Unternehmen mit vorteilhaften Wettbewerbspositionen zum Beispiel können die Preise im Verlauf der Zeit an die Entwicklung der Inflation anpassen. Denken Sie an Marken wie Coca Cola. Die Preise der Softgetränke können ohne Probleme jährlich um etwa 2% erhöht werden, ohne dass diese nicht mehr gekauft werden.
Auch im Bereich der Immobilien gibt es eine Anpassung der Mietpreise und damit auch der Mieteinnahmen an die Inflation. Zumindest in Regionen, die nicht an Einwohnern verlieren oder besser noch wachsen. Bei Pflegeimmobilien werden die Mieten von Beginn an vertraglich indexiert. D.h. sie werden jedes Jahr an einen Referenzindex angepasst. Somit bleiben heutige 6 % Rendite auch in 20 Jahren noch tatsächliche 6 %.
Staatliche Sicherung
In Notsituationen, sollte der Mieter nicht oder nicht vollständig zahlen können, tritt das Sozialamt mit dem Differenzbetrag ein. Das ist nicht nur für die Bewohner, sondern auch für die Eigentümer der Immobilie vorteilhaft.
Vertragliche Sicherung der Mietzahlungen
Einer der häufigsten Unwägbarkeiten beim Besitz von Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern, ist der potentielle Leerstand. Gerade in städtischen Regionen müssen Sie häufiger mit Umzügen Ihrer Mieter rechnen. Wenn Ihre Wohnung dann nicht in einer hochattraktiven und nachgefragten Region liegt, müssen Sie womöglich länger auf einen neuen Mieter warten. Das kann sie nicht nur wertvolle Rendite, sondern damit langfristig auch die gesamte Profitabilität der Investition kosten. Gleichzeitig geht die selbstständige Verwaltung einer Wohnimmobilie mit einem hohen Verwaltungsaufwand einher.
Beim Besitz einer Pflegeimmobilie haben Sie diese Probleme nicht. Sie schließen einen Generalmietvertrag mit dem Betreiber des Pflegeheims, der sich sowohl um die Verwaltung, als auch um die Belegung durch Pflegebedürftige kümmert. Somit sind Ihnen die Einnahmen vertraglich gesichert. Das einzige Risiko das besteht, ist eine mögliche Insolvenz des Betreibers, die jedoch äußerst unwahrscheinlich ist. Mehr dazu später.
Garantierte Nachfrage durch demografischen Wandel
Nachfrage ist die Grundlage jedes Geschäfts. So sieht es auch beim Produkt der Pflegeimmobilie aus. Mit einem steigenden Bedarf an Wohnfläche in Pflegeheimen sinkt also theoretisch das Risiko eines Leerstandes.
Probleme gibt es nur, wenn das Angebot größer ist, als die Nachfrage. Denn dann ist statistisch gesehen das durchschnittliche Pflegeheim unterbelegt. Doch in der Realität kommt der Markt schon heute nicht mit den Bedürfnissen der Bevölkerung hinterher. Aufgrund des demographischen Wandels sind wir als deutsche Gesellschaft die nächsten Jahrzehnte meilenweit davon entfernt, den tatsächlichen Bedarf an Pflegeplätzen zu befriedigen. Dieses ungleiche Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage macht Pflegeimmobilien prinzipiell zu einem risikoarmen Investment.
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Exkurs: Der demografische Wandel und seine Folgen
Alle reden vom demografischen Wandel. Doch worum genau geht es eigentlich und wie macht er sich bemerkbar? Und ebenso wichtiger für Sie als Interessent: Welche Rolle spielt er in Bezug auf die Kapitalanlage Pflegeimmobilie? Wir haben das Thema einmal genauer unter die Lupe genommen.
Was ist der demografische Wandel?
Der „demografische Wandel“ ist die Bezeichnung für eine Reihe von Veränderungen und Merkmalen in der Bevölkerungsentwicklung und -Zusammensetzung. Das wohl prominenteste Merkmal ist eine immer älter werdende deutsche Gesellschaft, das heißt eine kontinuierliche Steigerung des Altersdurchschnitts der Bevölkerung. Diese Entwicklung ist primär auf die hohe Geburtenrate nach dem 2. Weltkrieg zurückzuführen, welche die sogenannte „Babyboomer-Generation“ hervorgebracht hat.
In schöner Umgebung kann man Sorgenfrei den Lebensabend genießen
Wie können Sie vom demografischen Wandel profitieren?
Wir wissen also von einem riesigen Markt mit hohem Bedarf, der ohne Zweifel existiert und in Zukunft noch viel größer sein wird. Die Frage ist nun für Sie als Privatanleger, wie Sie davon profitieren können. Denn die erste Annahme Ihrerseits wird sein, dass professionelle Investoren und Privatunternehmen den Markt unter sich aufteilen. Doch wir können Entwarnung geben: Der Markt wird so groß sein, dass eine komplette Sättigung des Bedarfs an Pflegeheimplätzen selbst bei rigoroser Aktivierung des Kapitals vieler deutscher Privatanleger unwahrscheinlich bis unmöglich ist. Das lässt sich vor allem anhand von tatsächlichen Zahlen belegen.
Welche Folgen hat der demografische Wandel für den deutschen Bürger?
Der demografische Wandel stellt für jeden einzelnen deutschen Bürger eine Herausforderung dar. Schließlich muss er sich vergewissern, dass die Durchschnittsperson bereits heute nach Renteneintritt unter dem Existenzminimum lebt.
Wenn er nicht gerade überdurchschnittlich gut verdient hat oder privat fürs Alter vorgesorgt hat, dann wird es für ihn nicht gerade leicht, über die Runden zu kommen.
Aber nicht nur die Rentner von heute, auch die Rentner von morgen stehen einer großen, wenn nicht sogar größeren Herausforderung gegenüber. Schließlich müssen diese die Rentenzahlungen der Zukunft erwirtschaften.
Wenn man bedenkt, dass sich das Verhältnis von jungen zu alten Menschen immer weiter verschiebt, wird klar, um welche Mammutaufgabe es sich eigentlich dabei handelt. Und dennoch gilt:
„Die alternde Gesellschaft stellt in Punkto Altersvorsorge einen interessanten Markt dar. In doppelter Hinsicht.“
Zahlen zum demografischen Wandel
Für Sie als potentiellen Anleger ist nun interessant, in welcher Form sich der demographische Wandel zahlentechnisch im Pflegemarkt bemerkbar macht. D.h. ob und wie der steigende Altersdurchschnitt in Deutschland die Nachfrage an Pflegeheimplätzen in der Realität beeinflusst.
Nicht weniger interessant ist außerdem, wie sich parallel dazu das Angebot entwickelt und ob in naher Zukunft mit einer Sättigung des Marktes zu rechnen ist. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Aktuelle und zukünftige Marktsituation Pflegeimmobilien –
Wie entwickeln sich Angebot und Nachfrage?
Tatsächlich ist die Zahlenlage aus Sicht potentieller Investoren äußerst attraktiv. Schaut man jedoch durch die Brille der zukünftigen Rentner, ist sie mehr als angsteinflößend zu bezeichnen. Damit Sie mehr als nur ein paar vage Vorstellungen davon haben, in welche Richtung sich der Pflegemarkt quantitativ bewegt, gibt es nun ein paar Zahlen und Fakten.
Der Pflegemarkt - bis zu 85 Mrd. Umsatzvolumen in 2030
Der Pflegemarkt wächst seit 2005 jährlich mit beinahe 5 %. Bei einem Gesamtumsatz von 47 Milliarden Euro (Stand 2015) ist das Segment mittlerweile das Drittgrößte im deutschen Gesundheitswesen. Laut Roland Berger bleibt dieser Trend auch in Zukunft positiv. Bis 2030 soll der Markt auf ein Volumen von mindestens 65 Milliarden Euro anwachsen.
Bedarf an Pflegeplätzen - 3,5 Mio. Pflegebedürftige in 2030
Die Anzahl der Pflegebedürftigen Menschen in Deutschland lag im Jahr 2015 bei etwa 2,9 Millionen.
Eine Hochrechnung anhand der voraussichtlichen demographischen Entwicklung ergibt, dass im Jahr 2030 etwa 3,5 Millionen Menschen akuten Pflegebedarf haben werden.
Auswahl erfolgreicher Anlageimmobilien
Die im Folgenden aufgeführten Objekte stehen beispielhaft für typische Anlageprojekte mit Pflegeimmobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands, die durch unseren Kooperationspartner betreut werden.
Grävenwiesbach bei Frankfurt (Hessen)
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
43,56 m² bis 45,25 m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.876 € bis 165.809 €
Bremen Hemelingen
Mietrendite:
4,0%
Wohnflächen:
47,27 m² bis 70,59 m²
Wohneinheiten:
16
Kaufpreise:
160.126 € bis 239.121 €
Unna bei Dortmund
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
48,22 m² bis 78,27 m²
Wohneinheiten:
80
Kaufpreise:
154.572 € bis 242.696 €
Exkurs: Warum Sie die Inflation niemals ignorieren sollten
Der Begriff Inflation stammt vom lateinischen „inflatio“ für „Schwellung“, oder auch „Anschwellen“ und bezieht sich auf die stetige Erhöhung des Preisniveaus von Dienstleistungen und Gütern in der freien Marktwirtschaft. Im Prinzip steht Inflation also für eine konstante Minderung der Kaufkraft. Doch warum taucht der Begriff immer wieder im Bereich der Kapitalanlagen auf? Bevor wir Ihnen diese Frage beantworten können, müssen wir die Inflation besser verstehen lernen.
Historische Entwicklung der Inflationsrate in Deutschland
Historische Inflationsrate
Historisch gesehen liegt die durchschnittliche jährliche Inflationsrate bei zwischen 2 und 3 Prozent. (Betrachtet seit 1951) Das bedeutet seit mehr als 65 Jahren verliert unser Geld jährlich bis zu 3 Prozent an Wert.
Das mag auf den ersten Blick nicht so bedrohlich klingen. Wer sich jedoch schon einmal mit der langfristigen Wirkung von Zinsen beschäftigt hat, der kann sich vorstellen, welcher Verlust sich über mehrere Jahrzehnte aufsummiert.
Schließlich ist bei diesem Konzept nicht nur eine Wertsteigerung exponentieller Natur, sondern auch der Wertverlust.
Sie fürchten Kapitalanlagen wegen möglicher Verluste? Denken Sie nochmal darüber nach…
Um die dramatische Auswirkung der Inflation bildhaft aufzuzeigen, stellen wir Ihnen die fiktive Entwicklung einer Beispielsumme von 30.000 Euro einmal grafisch dar, wenn sie schutzlos der Inflation ausgeliefert ist.
Sprich, wenn das Geld auf dem Girokonto liegengelassen wird. Nehmen wir als Musterperson einen 35-jährigen Angestellten, der die genannte Summe unangetastet bis zum voraussichtlichen Renteneintritt sparen möchte.
Aufgrund der demographischen Situation und der steigenden Lebenserwartung wird dieser vermutlich bis zum 70. Lebensjahr arbeiten müssen. Wir betrachten also die Entwicklung der Summe im Verlauf von 35 Jahren und setzen die durchschnittliche Jährliche Inflationsrate der letzten 65 Jahre von etwa 2,5% p.a. an.
Auf dem Papier stehen bei dem dann 70-Jährigen immer noch die gleichen 30.000 Euro. Die Tatsächliche Kaufkraft hat sich im Laufe der Zeit jedoch mehr als halbiert.
Entwicklung der Kaufkraft von 30.000 € unter Einfluss der Inflation (Inflationsrate ca. 2,6%)
Wenn Sie bedenken, dass es sich bei dem Kapital um Ihre gespeicherte Arbeitsleistung handelt, wird dieser Verlust noch schmerzhafter. Denn je nachdem wie hoch Ihr Einkommen ist, handelt es sich dabei womöglich um den Nettolohn eines halben Arbeitsjahres, der sich in Luft auflöst. Fürchten Sie lieber die Inflation anstatt der Kapitalanlage.
Mit Pflegeimmobilien wird die Inflation zu Ihrem Freund
Wenn Sie Besitzer einer Pflegeimmobilie sind, erhalten Sie mehr als nur vertraglich festgelegte Mietzahlungen, die über der Inflationsrate liegen. Sie erhalten Zahlungen, die indexiert sind. Somit ist gewährleistet, dass die Rendite auch in 20 Jahren noch komfortabel über der jährlichen Inflation liegt. Denn Sie wird jährlich an einen inflationsgebundenen Preisindex angepasst.
Zu erwartende Rendite mit Pflegeimmobilien
Die Frage aller Fragen bei jeder Kapitalanlage zielt auf die zu erwartende Rendite ab. So ist zum einen interessant, mit welcher Mindestrendite Sie rechnen können, welche Durchschnittsrendite zu erwarten ist und zum anderen, wie viel Sie im optimalen Fall erzielen können.
Wie setzt sich die Rendite einer Pflegeimmobilie zusammen?
Die Mindestrendite wird faktisch per Generalmietvertrag festgelegt. Je nach Anbieter erhält der Besitzer des Pflegeappartements eine anfängliche Bruttomietrendite von z.B. 4,5 % p.a. Darauf fallen kleinere Kosten für die Verwaltung und Grundsteuer an, die jedoch nur im niedrigen zweistelligen Bereich liegen.
Pflegeimmobilien Rendite - ein Praxisbeispiel
So viel Kapital steht Ihnen im Alter zur Verfügung, wenn Sie in Pflegeimmobilien investieren
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, welche Rendite Sie auf reale Objekte erhalten würden, können Sie sich gerne telefonisch bei uns melden. Wir freuen uns darauf, Sie umfassender beraten und Ihnen die besten Optionen auf dem Markt mitgeben zu können.
Warum sich die Pflegeimmobilie auch für Privatanleger lohnt
Nicht nur der Erwerb klassischer Renditeobjekte, wie Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien, auch die Investition in Pflegeimmobilien scheint in den Augen vieler Menschen ein Metier für ausgefuchste und erfahrene Immobilieninvestoren zu sein.
Die erste Annahme? Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind nur etwas für Profis. Was vor ein paar Jahren bis Jahrzehnten so gewesen sein mag, ist heute nicht mehr der Fall.
Wer kann überhaupt eine Pflegeimmobilie kaufen?
Theoretisch kann jeder eine Pflegeimmobilie kaufen, der das nötige Kapital, oder im Falle einer Finanzierung das nötige Eigenkapital und Einkommen aufbringen kann, um die vertraglich festgelegten Konditionen zu erfüllen. Unabhängig davon, wie erfahren der Interessent im Bereich der Investition in Immobilien oder Kapitalanlagen allgemein ist.
Dennoch können gerade Privatinvestoren ohne Erfahrung Fehler machen. Wie auch beim Investieren in reguläre Immobilien oder andere Anlageprodukte, ist eine gewisse Expertise nicht nur unerlässlich, um Verluste und Fehlkäufe zu vermeiden, sondern bei richtiger Anwendung auch der Schlüssel zum Erfolg.
Mithilfe unseres Pflegeimmobilien-Kompendiums klären wir Sie grundlegend zum Thema Pflegeimmobilien auf, unabhängig davon, ob Sie sich als Anfänger oder versierten Investor verstehen.
So bleibt kein Risiko unbewertet, keine Randinformation versteckt und keine vielversprechende Investitionsmöglichkeit unentdeckt. Werden Sie jetzt zum Pflegeimmobilien-Experte und seien Sie der Konkurrenz einen Schritt voraus.
Haben Privatanleger gegenüber Profis überhaupt eine Chance?
Auch im Bereich der Pflegeimmobilien liegt die Vermutung Nahe, dass die guten Renditen unter professionellen Investoren aufgeteilt werden.
So ist der Deutsche generell ein Typ Mensch, der Kapitalanlagen pauschal kritisch gegenübersteht. Das potentielle Risiko stellt einfach jede mögliche Rendite in den Schatten. Und es gibt nichts, was der Deutsche mehr scheut, als Risiko.
Tatsächlich sah die Situation auf dem Pflegeimmobilienmarkt vor wenigen Jahren noch anders aus. Zu Beginn ein Geschäft, das Profi-Immobilieninvestoren exklusiv unter sich aufgeteilt haben, begannen immer mehr Betreiber die Chance in einem großflächigen Verkauf einzelner Appartements an Privatanleger zu erkennen.
Der Grund dafür ist simpel: Private Anleger waren bereit, wesentlich mehr für die Immobilie zu bezahlen, als Profis. Somit ließ sich mit ihnen mehr Geld verdienen.
Während Laien das 18- bis 22 fache der Nettokaltmieten für ein Appartement hinlegen, bezahlten Profianleger damals nur das 12- bis 14-fache. Ein Renditeunterschied von durchschnittlich 2 %.
Aufgrund der zunehmenden Popularisierung der Einzelappartements von Pflegeheimen als Kapitalanlage und der damit einhergehenden Knappheit dieser Immobilien zahlen mittlerweile auch Profis das 18-fache der Einnahmen. Auch professionelle Investoren genießen also, im Gegensatz zu früher, keinen preislichen Vorteil mehr.
Auswahl erfolgreicher Anlageimmobilien
Die im Folgenden aufgeführten Objekte stehen beispielhaft für typische Anlageprojekte mit Pflegeimmobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands, die durch unseren Kooperationspartner betreut werden.
Grävenwiesbach bei Frankfurt (Hessen)
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
43,56 m² bis 45,25 m²
Wohneinheiten:
72
Kaufpreise:
159.876 € bis 165.809 €
Bremen Hemelingen
Mietrendite:
4,0%
Wohnflächen:
47,27 m² bis 70,59 m²
Wohneinheiten:
16
Kaufpreise:
160.126 € bis 239.121 €
Unna bei Dortmund
Mietrendite:
4,1%
Wohnflächen:
48,22 m² bis 78,27 m²
Wohneinheiten:
80
Kaufpreise:
154.572 € bis 242.696 €
Pflegeimmobilien die Vor- und Nachteile
Die größten Vorteile einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage liegen auf der Hand. An erster Stelle steht der immer steigende Bedarf an Pflegeheimplätzen, der schon heute nicht ausreichend gedeckt ist. Weiterhin schließen Sie als Käufer den Mietvertrag mit dem Betreiber des Pflegeheims, sodass Ihnen der Großteil der verwaltungstechnischen Arbeit abgenommen wird.
Dennoch: Keine Kapitalanlage der Welt ist gänzlich frei von Nachteilen und Risiken. Zumindest keine, die attraktive Renditen jenseits der Inflationsrate erwirtschaftet. Damit Sie sich persönlich einen differenzierten Eindruck verschaffen können, haben wir jeden erdenklichen Vorteil und Nachteil einer Pflegeimmobilie als Geldanlage aufgelistet und mögliche Risiken definiert.
Die wichtigsten Vorteile von Pflegeimmobilien als Geldanlage
Als Eigentümer vermieten Sie Ihr Pflegeappartement nicht an den letztendlichen Bewohner, sondern an den Betreiber des gesamten Pflegeheims. Dieser sichert Ihnen im Rahmen eines Generalmietvertrages über die festgelegte Vertragsdauer von meist 20 Jahren eine indexierte Mindestmiete zu. Im Falle eines Leerstandes besteht das Risiko eines Mietausfalls für Sie als Investor also nicht. Bei Bedarf kann der Mietvertrag um weitere Jahre verlängert werden.
Sobald Sie das Darlehen zur Finanzierung der Pflegeimmobilie getilgt haben, genießen Sie die Vorzüge eines passiven, inflationsgeschützen Einkommens. Falls Sie die Immobilie sogar ohne Fremdkapital erworben haben, erhalten Sie die Zusatzrente bereits nach der sogenannten Übergangsphase, in welcher die vollständige Belegung und Einrichtung des Pflegeheims organisiert wird. Durch das Wegfallen der Organisation und Verwaltung der Immobilie ist der Begriff „passiv“ nicht nur eine Phrase.
Die Ansprüche an die Rendite aufs investierte Kapital sind heutzutage hoch. Das müssen sie auch sein, denn um überhaupt die Steigerung der Kaufkraft zu erreichen, darf diese nicht die Inflationsrate von 2-3% unterschreiten. Erst recht, wenn Sie Vermögen aufbauen wollen. Mit einer Rendite von 4-6% ist die Pflegeimmobilie im Bereich der konservativen Investitionsobjekte vorne dabei. Wenn Sie bedenken, dass diese vertraglich gesichert ist, erscheint sie umso attraktiver.
Durch vertraglich festgelegte, indexierte Mieten ist Ihre Kapitalanlage vor der Kaufkraftverkleinerung durch die Inflation geschützt. So wird die Miete in regelmäßigen Abständen mit dem Preisindex abgeglichen und angepasst. 4-6% Rendite bleiben also auch in 20 Jahren 4-6% effektive Rendite.
Aufgrund des demographischen Wandels ist in den nächsten Jahren nicht mit einer abfallenden Nachfrage zu rechnen. Im Gegenteil: Schenkt man Expertenschätzungen Glauben, sollen trotz eines steigenden Angebots im Jahr 2030 bis zu 350.000 Pflegeplätze in Deutschland fehlen.
Pflegeimmobilien, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, genießen die Vorzüge staatlicher Förderung. Dazu zählen stationäre Pflegeeinrichtungen, Hospize, Behindertenwohnheime, und Pflegeheime mit psychiatrischen Abteilungen. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit eines Pflegebedürftigen, kann der Staat die Mietzahlungen übernehmen. Bei Leerstandes trägt der Betreiber das Risiko. Durch den Generalmietvertrag mit den Eigentümern, zahlt dieser aber die Miete auch bei Leerstand. So verringert sich das Risiko, dass Sie Ihre Rendite nicht erhalten.
Tatsächlich genießen Sie als Besitzer eines Pflegeappartements ein bevorzugtes Recht, dieses selber zu bewohnen, wenn die Zeit reif ist. Dieser Vorteil ist zwar nicht direkt finanzieller Natur, jedoch umgehen Sie lästige Wartezeiten von teilweise mehreren Jahren.
Das sogenannte bevorzugte Belegungsrecht ist Teil des aufgesetzten Mietvertrags zwischen Investor und Betreiber und ermöglicht es Ihnen, oder Ihren Familienangehörigen, in das Pflegeappartement einzuziehen. Dieses Recht gilt selbstverständlich nur, sofern das betreffende Appartement im Moment nicht durch einen anderen Bewohner belegt ist. Wenn Sie davon Gebrauch machen, werden Ihre Unterhaltungskosten mit den vom Betreiber gezahlten Mieten verrechnet.
Wie auch bei anderen Immobilientypen, die zur Kapitalanlage genutzt werden, können bei einer Pflegeimmobilie Abschreibungen von 2% p.a., sowie bestimmte Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen auch die bei einer Finanzierung anfallenden Zinsen, sowie das Inventar bei einer möblierten Pflegewohnung.
Sofern die Spekulationsfrist von mindestens 10 Jahren abgelaufen ist, muss ein erzielter Gewinn bei Verkauf der Immobilie mit Wertsteigerung nicht versteuert werden.
Der Bau einer Pflegeeinrichtung ist in Summe mit sehr großem Kapitaleinsatz, einem wirtschaftlichen Aufwand und gewissen Risiken verbunden. Trotz der steigenden Nachfrage müssen alle Einflussfaktoren zuvor genauestens geprüft und einkalkuliert werden. Um die Rentabilität und damit den wirtschaftlichen Erfolg eines Pflegeheims zu garantieren, werden vor der Projektierung einer Pflegeimmobilie aufwändige Recherchen und Standortanalysen durch Sachverständige und Gutachter durchgeführt. So wird die Standortprüfung von Experten übernommen, die in einem Gremium, dem zum Beispiel auch Vertreter von Kommune und Krankenkassen angehören, zusammenkommen und sicherstellen, dass ein Heim nur dort errichtet wird, wo auch in 30 Jahren noch Bedarf an Pflegeplätzen sein wird.
Während Ihr Wohnort beim Besitz einer Eigentumswohnung in dessen Nähe von Vorteil ist, können Sie eine Pflegeimmobilie guten Gewissens standortunabhängig erwerben. Schließlich werden verwaltende Tätigkeiten, die Pflege der Immobilie und die Betreuung der Bewohner vollständig von einem Betreiber übernommen. Regelmäßige Fahrten zum Standort erübrigen sich.
Da Sie den Generalmietvertrag mit einem Betreiber schließen, der sich um alle Belange von A-Z kümmert, besteht für Sie als Investor kein Verwaltungsaufwand. Ob Reparaturarbeiten, Wartung, Belegung, oder Betreuung, für Sie als Besitzer ist lediglich der Kontakt zum Betreiber relevant.
Falls Sie nicht über ausreichend Eigenkapital verfügen, können Sie die Pflegeimmobilie zu einem Großteil mit Fremdkapital finanzieren. Handelt es sich zudem um eine förderungsfähige Immobilie der Kategorie 55 oder 40, gewährt die Kreditanstalt für Wiederaufbau Kredite mit vergünstigten Konditionen in einer Höhe von bis zu 100.000 pro Wohnung.
Für kleinere Sanierungs- und Renovierungsarbeiten ist der Betreiber des Pflegeheims zuständig. Lediglich an Arbeiten, die an der grundsätzlichen Bausubstanz der Immobilie vorgenommen werden, müssen Sie sich als Investor anteilig beteiligen.
Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie profitieren Sie nicht nur vom Pflegemarkt der Zukunft, sie leisten gleichzeitig einen wertvollen Beitrag zur Gesellschaft. So werden laut Pflegeheim Rating Report bis 2030 321.000 neue Pflegeplätze gebraucht. Jede neue Pflegewohnung ist hilfreich und wird dringend gebraucht.
Anders als bei herkömmlichen Wohnimmobilien sind Pflegeimmobilien im Kern konjunkturunabhängig. Schließlich wird der Bedarf an Pflegeplätzen im Laufe der nächsten Jahrzehnte kontinuierlich steigen.
Mit dem Erwerb stehen Sie als offizieller Besitzer der Pflegeimmobilie mitsamt Grundstück im Grundbuch. Damit einher gehen die klassischen Rechte des Wohneigentums, wie das Recht die Immobilie zu verkaufen, zu vererben oder zu verschenken.
Beim Erwerb einer Pflegeimmobilie fallen in der Regel keine Maklergebühren an.
Laut Michael Held, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Terragon Investment, ist die Ausfallwahrscheinlichkeit eines Betreibers mit weit unter einem Prozent extrem gering.
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Die mit * markierten Felder sind Pflichtfelder. Aufgrund gesetzlicher Bestimmungen, dürfen wir Ihnen unser Kompendium nur mit Ihrer Erlaubnis zusenden. Bitte bestätigen Sie dies, in der E-Mail, die Sie von uns nach Anforderung des Kompendiums erhalten.
Nachteile und Risiken einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien
Wenn auch ein geringes, hält jede Finanzierung latente Risiken inne. Schließlich binden Sie eine hohe Menge Eigenkapital und verpflichten sich speziell beim Kauf einer Pflegeimmobilie über mindestens 2 Jahrzehnte zur Zahlung der Tilgung mitsamt Kreditzinsen. Solange der Betreiber profitabel arbeitet, ist das für Sie kein Problem, denn dann wird, zumindest bei einer vollständigen Eigenkapitalfinanzierung, die Rate an die Bank gänzlich aus den Mieteinnahmen bezahlt. Bei einer Finanzierung mit Fremdkapitalanteil bleibt ein kleiner Eigenanteil übrig, der jedoch nicht schwer ins Gewicht fällt.
Probleme bekommen sie dann, wenn der Betreiber Insolvenz anmeldet und sie eine Übergangszeit ohne Mieteinnahmen haben, bis Sie zusammen mit den anderen Investoren einen neuen Betreiber finden. Ein derartiger Fall ist äußerst unwahrscheinlich, aber er könnte Sie im schlimmsten Fall die gesamte Rentabilität des Investitionsprojektes kosten. Auch mit dem Risiko einer Zinserhöhung durch das kreditgewährende Institut nach der Festzins-Phase ist stets zu kalkulieren.
In besonders attraktiven Regionen kann es zu einem Angebotsüberhang kommen. Wie in jedem anderen Markt hat das auch hier den Verlust von Profitabilität zur Folge. Schließlich versuchen immer mehr Parteien, etwas vom Kuchen abzubekommen. Umso essentieller ist eine gewissenhafte Standortanalyse durch Sachverständige. Informieren Sie sich am besten telefonisch zu der Umgebung einer für Sie interessanten Pflegeimmobilie, bevor Sie eine Unterschrift setzen.
Die vertragliche Bindungsdauer von 20 Jahren macht die Pflegeimmobilie zu einer sehr unflexiblen Geldanlage. So wäre bei einem vorzeitigen Verkauf höchstwahrscheinlich mit Verlusten zu rechnen. Legen Sie aus diesem Grund nur Kapital an, auf das sie für 2 Jahrzehnte nicht zugreifen müssen. Diese Grundregel gilt jedoch auch für jede andere Kapitalanlage.
Auch bei einer Finanzierung beträgt die Mindestanlagesumme oft 10.000 Euro. Rechnet man den über die Jahre fälligen, weiteren Eigenaufwand obendrauf, ergibt sich eine stattliche Investitionssumme. Aufgrund einer hohen absoluten Menge eingesetzten Kapitals ist logischer Weise auch die absolute Rendite entsprechend hoch. Dennoch ist eine derart hohe Kapitalbindung in einer einzigen Kapitalanlage stets mit einem gewissen Klumpenrisiko verbunden.
Auf politischer und rechtlicher Ebene gibt es regelmäßige Änderungen Bereich der Pflegeimmobilien, welche die Profitabilität einzelner Pflegeheime entscheidend beeinträchtigen können. Der Pflegemarkt ist generell streng reguliert. So werden beispielsweise Mehrbettzimmer Stück für Stück gesetzlich abgeschafft, was nicht nur mietrechtliche Folgen nach sich zieht. Einrichtungen, die zu einem nicht unerheblichen Anteil aus derartigen Zimmern bestehen, haben dann gerade ein wirtschaftliches Problem.
Auch aus diesem Grund ist der Erwerb einer Pflegeimmobilie innerhalb eines Neubauprojektes anzuraten. Zwar besteht auch hier das Risiko, dass mittelfristige gesetzliche Änderungen die langfristige Rentabilität der Immobilie beeinträchtigen, jedoch haben Sie zumindest in der Gegenwart Gewissheit, dass das Appartement Teil einer Einrichtung ist, die zumindest zum jetzigen Zeitpunkt den gesetzlichen Bestimmungen entspricht.
Obwohl der Bedarf an Pflegeplätzen bereits heute exorbitant hoch ist und im Laufe der nächsten Jahrzehnte weiter steigen wird, gibt es Regionen, die mit Pflegeheimen überversorgt sind. In solchen Fällen haben die Standortanalysten und Sachverständigen ihre Arbeit nicht richtig gemacht. Erfahrungen zufolge sollte die umliegende Region zum Beispiel nicht weniger als 25-000 Einwohner haben. Eine Prüfung der demographischen Struktur der Umgebung wäre ebenfalls von Vorteil.
Im Idealfall sollte bereits durch die ausführende Projektgesellschaft eine Bedarfsermittlung erstellt sein. Prüfen Sie bei einer individuellen Beratung unbedingt die Faktenlage. Wenn Sie über Investido eine Pflegeimmobilie erwerben, klären wir Sie lückenlos zu allen relevanten Faktoren bei der Standortanalyse auf. Rufen Sie uns bei Interesse gerne an!
Während zu große Pflegeheime Probleme mit Unterbelegung bekommen könnten, sind zu kleine Einrichtungen oft nicht rentabel. Unsere Erfahrung sagt, dass eine Größe mit 80-120 Wohneinheiten am besten verformt. Dennoch hängt die Rentabilität auch von Faktoren, wie Standort und der Wirtschaftlichkeit des Betreibers ab.
Der Bau eines Pflegeheims unterscheidet sich wesentlich vom Bau eines Einfamilienhauses. So gelten strenge und spezielle Anforderungen in Bezug auf altersgerechtes und barrierefreies Bauen, die nur von Erfahrenen Bauträgern zuverlässig erfüllt werden können. Auch hier ist eine eigenständige Recherche über den Bauträger sinnvoll.
Wenn auch äußerst gering, besteht das Risiko einer Insolvenz des Betreibers. Diese würde für Sie als Investor Mietausfälle zur Folge haben, bis ein neuer Betreiber das Pflegeheim übernimmt. Eventuell müssen Sie bei einem neuen Betreiber für Sie schlechtere Konditionen hinnehmen. Zudem gab es vereinzelnd Betrugsfälle unter Betreibern, bei denen Abrechnungen verfälscht wurden.
Fälle der Art halten sich jedoch in Grenzen. Unser Tipp: Informieren Sie sich vorm Kauf einer Pflegeimmobilie nicht nur zu den allgemeinen Vertragskonditionen, sondern auch über den Betreiber des Pflegeheims selbst. Bei einer kurzen Internetrecherche sollten schon für Warnzeichen zu erkennen sein. Ebenso können Sie auf diesem Weg positive Berichte zu derartigen Unternehmen ausfindig machen.
Bei den Pflegeimmobilien, die wir vermitteln, legen wir größten Wert auf die Seriosität des Betreibers und schließen eine Zusammenarbeit mit verrufenen und unwirtschaftlich agierenden Betreibern kategorisch aus.
So wie der Standort eines Pflegeheims von vorne rein falsch gewählt sein kann, können zukünftige Standortveränderungen die Belegungsquote der Einrichtung beeinflussen. Einige Veränderungen sind über mathematische Modelle mit statistischer Basis kalkulierbar, andere wiederum nicht. Durch eine Vernachlässigung der Infrastruktur seitens der Kommunen, oder auch durch eine sozioökonomische, sowie soziodemografische Umschichtung der Gesellschaft kann der Standort aus Sicht des Investors an Wert verlieren.
In einigen Fällen gehen Vermittler, sowie Vertragspartner von Beginn an nicht transparent mit tatsächlichen Geschäftszahlen und eventuellen Gebühren um. Wir von Investido verfolgen das Ziel, keine Information unerwähnt, keine Frage unbeantwortet zu lassen. In unserem Ebook gehen wir mithilfe von verständlichen Praxisbeispielen auf jeden möglichen Kostenpunkt bis ins kleinste Detail ein. Falls Sie zu diesem Thema Fragen haben, können Sie uns gerne kostenlos und unverbindlich anrufen. Wir freuen uns auf Sie!
Die Belegungsquote ist der zentrale Erfolgsfaktor einer Pflegeeinrichtung. Erst ab einer bestimmten Belegung erwirtschaftet der Betreiber eines Pflegeheims genügend Einnahmen, um zum einen die vertraglich festgelegte Generalmiete an die Investoren zu erbringen und zum anderen die eigene Profitabilität und damit Wettbewerbsfähigkeit zu gewährleisten. Eine 95%ige Quote ist Standard in der Branche. Selbst 85% reichen oft nicht aus, um schwarze Zahlen schreiben zu können.
Gerade bei Bestandsimmobilien aus den 80ern könnten größere Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten anfallen. Diese sind nicht nur aus optischen Gründen notwendig, sondern teilweise auch, um die Pflegeeinrichtungen an die heutigen Vorschriften bezüglich des barrierefreien Bauens anzupassen. Eine genaue Prüfung der Immobilie unter dem Gesichtspunkt baulicher Vorschriften und zustandstechnischer Standards sollte einen Fehlkauf verhindern. Mit einer Beschränkung auf Neubauten umgehen Sie das Risiko komplett.
Gibt es berechtigte Kritik an der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien?
Tippt man im Zuge einer Eigenrecherche die Suchbegriffe „Pflegeimmobilien“ oder „Pflegeimmobilien als Kapitalanlage“ bei Google ein, so erhält man neben Anbietern von Pflegeimmobilien als eines der ersten Suchergebnisse einen Link zu einem Artikel der Frankfurter Allgemeine mit dem Titel: „Vorsicht vor Seniorenheimen“.
Wie dieser Titel erahnen lässt, handelt es sich um eine kritisch konnotierte Auseinandersetzung mit der Investition in Pflegeheime. Während wir eine kritische Prüfung jeglicher Kapitalanlagen ausdrücklich begrüßen, halten wir wenig von der rein kommerziell intendierten Verwendung übermäßig offensiver Titel und Inhalte.
Auch wenn der grundlegend informative Artikel wichtige Risiken und auch Nachteile aufdeckt, befinden wir die argumentative Gesamtrichtung nicht für objektiv. So liegen jeder Kapitalanlage Risiken zugrunde. Auch der Anlage in andere Immobilienformen, Unternehmensanteile, oder Fonds.
Risiken bleiben überschaubar
Auf die Risiken von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage sind wir zuvor gewissenhaft eingegangen. Selbst bei genauer Betrachtung dieser lässt sich schlussfolgern, dass die Risiken unterm Strich nicht nur gering, sondern auch kalkulierbar sind. Wie beim Erwerb einer normalen Wohnimmobilie, oder beim Kauf einzelner Aktienpositionen steigt die Chance einer erfolgreichen Investition mit dem Umfang der präventiv getätigten Analyse. Machen Sie Ihre Hausaufgaben. Dann können Sie nicht böse überrascht werden.
Eines müssen Sie bedenken: Während viele Anbieter Pflegeimmobilien als Geldanlage übermäßig schönreden und Risiken verschweigen, profitieren Tageszeitungen wie die FAZ von sehr aufsehenerregenden Inhalten und Titeln, da sich diese besser verkaufen. Unter diesem Gesichtspunkt ist die Überschrift taktisch klug gewählt. Denn der Artikel erscheint bei Google ganz weit oben.
Machen Sie sich stets Ihre eigenen Gedanken
Unsere Empfehlung an Sie: Haben Sie stets Mut, sich Ihres eigenen Verstandes zu bedienen. Bleiben Sie getrost bis zum Schluss kritisch. Aber behalten Sie bei aller Kritik die tatsächliche Faktenlage im Auge. Weder eine besonders kritische, noch eine besonders positive Ausrichtung führt zu einem differenzierten und ausgewogenen Ergebnis.
Die Investition in Pflegeimmobilien birgt, wie auch jegliche andere Anlageprodukte, unterschiedliche Risiken. Sie ist aber auf der anderen Seite nicht nur zukunftsorientiert und mit einer steigenden Nachfrage gerechtfertigt, vielmehr ist sie bei der aktuellen gesellschaftlichen und demographischen Entwicklung unverzichtbar. Schließlich müssen die Rentner von morgen irgendwo unterkommen.
Schenkt man den Aussagen von Experten, wie Olaf Bentlage (Sprecher des Bundesverbands privater Anbieter sozialer Dienste) glauben, so werden bis 2030 etwa 160.000 Pflegeheimplätze fehlen. Diese Pflegeheimplätze zu erbauen, setzt Investitionen im Bereich von 50 bis 80 Milliarden Euro voraus, die niemals vom Staat alleine finanziert werden können.
Welche Möglichkeiten haben Sie, Ihr Kapital in Pflegeimmobilien zu investieren?
Die momentan wohl populärste Form der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien funktioniert über den direkten Erwerb eines einzelnen Appartements innerhalb eines Pflegeheims. Sie können aber auch auf anderen Wegen von der Entwicklung des Pflegemarktes oder dem unternehmerischen Erfolg einer Pflegeeinrichtung profitieren. Wir haben Ihnen die Möglichkeiten aufgelistet:
Einzelnes Pflegeappartement kaufen
Bei vielen Neubauten wird das gesamte Pflegeheim von den Bauherren aufgeteilt und in Form einzelner Wohneinheiten an Investoren vermittelt. Die Appartements, welche mit Kaufpreisen zwischen 80.000 und 200.000 Euro gelistet sind, werden dabei im Grundbuch als Besitztum des Käufers eingetragen.
Mit der Immobilie selbst erwerben Sie zudem im gleichen Zug das sogenannte bevorzugte Belegungsrecht. So können sie bei Bedarf die Wohnung selbst in Anspruch nehmen, wenn die Zeit reif ist. Anders als bei einer Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses in der Stadt beziehen Sie die Mietzahlungen beim Besitz eines Pflegeappartements jedoch nicht vom jeweiligen pflegebedürftigen Bewohner, sondern vom Unternehmen, welches das Pflegeheim betreibt.
Dieser zahlt Ihnen eine im Generalvertrag festgelegte Mindestmiete, die jährlich an einen inflationsgebundenen Preisindex angepasst wird Je nach Wirtschaftlichkeit der Einrichtung gibt es einen Bonus obendrauf.
Offene Fonds
Für Anleger, die über eine Streuung des Kapitals ihr Risiko begrenzen möchten, sind Offene Fonds mit Pflegeimmobilien eine interessante Alternative. Das Fondsmanagement verwaltet das Kapital der Anteilhaber, um es diversifiziert auf unterschiedliche, aussichtsreiche Immobilienprojekte zu verteilen. Der Fokus liegt neben Pflegeheimen auch auf anderen Sozialimmobilien, darunter Kindertagesstätten, Reha-Kliniken und Krankenhäusern.
Offen sind die Fonds deshalb, weil volumentechnisch nach oben hin keine Grenze besteht. Je mehr Anteile durch Anleger gekauft werden, desto mehr Kapital zur Platzierung am Markt steht dem Management zur Verfügung. Wie auch beim Erwerb eines einzelnen Pflegeappartements überlässt der Fonds den Betrieb separaten Unternehmen. In manchen Fällen verwendet das Fondsmanagement Kapital, um Pflegeheime zu sanieren, sofern dies gesteigerte Einnahmen zur Folge hat.
geschlossene Fonds
Im Gegensatz zu einem offen Fonds ist ein geschlossener Fonds vom Anlagevolumen her begrenzt. Das verfügbare Kapital nutzt das Fondsmanagement, um mehrere Pflegeheime zu erwerben und in einem Paket zu bündeln. Diese Immobilien werden, wie auch einzelne Pflegeappartements, meist über die reguläre Vertragsdauer von 20 Jahren gehalten.
Wenn Sie Ihr Geld in einem geschlossenen Pflegeimmobilienfonds investieren, setzt sich Ihre Rendite zusammen aus den Cashzuflüssen durch Mieteinnahmen, sowie den Verkaufserlös mit eventueller Wertsteigerung.
Damit die Finanzierung größerer Projekte möglich ist, beginnen die Mindestanlagesummen oft bei 10.000 bis 20.000 Euro. Wie der Fonds selbst ist auch das Kapital einzelner Anleger über die gesamte Laufzeit gebunden, was Ihn in seiner Natur sehr unflexibel macht. So wäre ein vorzeitiger Verkauf in den meisten Fällen verlustreich.
Weiterhin besteht das Risiko, wenn auch ein sehr geringes, dass Betreiber einzelner Pflegeheime Insolvenz anmelden. Der Erfolg des Fonds steht und fällt also mit dem Erfolg der Unternehmen. Je nach Fonds fallen zudem hohe Verwaltungsgebühren von bis zu 30% an, die Sie von der erwirtschafteten Rendite abziehen müssen.
Verglichen mit anderen Fondslösungen im Bereich Immobilien schneiden geschlossen Fonds mit Pflegeimmobilien nicht wirklich besser ab.
Aktien und Unternehmensanteile
Die meisten Menschen assoziieren mit dem Aktienmarkt Börsencrashs, Blasenbildung und starke Kursschwankungen. Fälschlicher Weise gelten Aktien deshalb oft als reine Spekulation. Zwar entsteht der Kurs einer Aktie durch Angebot und Nachfrage, dennoch handelt es sich um eine reale Beteiligung an einem Unternehmen und damit auch um das Anrecht auf jährlich erwirtschaftete Gewinne.
Diese werden im Idealfall erfolgreich in weiteres Wachstum des Unternehmens investiert oder per Dividende ausgeschüttet. So partizipiert ein Aktionär auch an der realwirtschaftlichen Entwicklung.
Der Aktienkurs ist letzten Endes nur ein Abbild der Erwartungen, formuliert durch den Markt. Kurzfristig ist mit Irrationalität zu rechnen, langfristig bildet der Kurs den fairen Wert eines Unternehmens ab.
Auch der Pflegemarkt bietet einige interessante Investmentmöglichkeiten. Sie können nicht nur Anteile an Unternehmen erwerben, die Pflegeimmobilien im Portfolio führen, sondern auch Anteile größerer Pflegeheimbetreiber. So verdienen Sie an der Differenz zwischen der Mieteinnahmen durch die Pflegeheimbewohner und die zu zahlende Generalmiete an die Immobilieninvestoren.
Die Gewinnmarge wird dabei so hoch angesetzt, dass das unternehmerische Risiko abgefangen wird. Die damit einhergehende Rentabilität macht sich hinten raus über attraktive Kurssteigerungen, aber auch über ein erhöhtes Risiko bemerkbar.
Welche Personen stehen im Zusammenhang mit der Projektentwicklung, Umsetzung und Betreuung einer Pflegeimmobilie?
Wer spielt eigentlich bei der Planung, Umsetzung und beim Management eines Pflegeheims welche Rolle? Eines Vorweg: Es gibt deutlich mehr Parteien, als nur den pflegebedürftigen Bewohner und den Betreiber der Einrichtung. Welche das sind, stellen wir Ihnen im Folgenden vor.
Bauunternehmer sind für die praktische Umsetzung des Bauprojektes zuständig. Sie übernehmen die Verantwortung dafür, dass die Pläne des Architekten erfolgreich baulich ausgeführt werden. Für die Rentabilität einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist von entscheidender Bedeutung, wie fähig und erfahren der jeweilige Bauträger ist. Denn bei schlechter Ausführung könnten zusätzliche Sanierungs- und Investitionskosten auf die Besitzer zukommen.
Vermittler stehen zwischen oft zwischen größeren Anbietern von Pflegeimmobilien, die mehrere Objekte im Portfolio haben, und dem potentiellen Käufer. Sie nehmen gleichzeitig eine beratende Funktion ein und klären Interessenten über alle Möglichkeiten, sowie Konditionen auf. Vergütet wird diese Dienstleistung mit einer Provision, die sich jedoch für den Käufer einer Pflegeimmobilie nicht bemerkbar macht.
Investoren spielen eine zentrale Rolle bei der Verwirklichung eines Pflegeimmobilien-Projektes. Sie stellen in der Gruppe große Mengen Kapital zum Bau bereit. Damit gehen sie in gewisser Weise ein unternehmerisches Risiko ein, dass über eine entsprechende Rendite kompensiert wird.
Im Bereich der Pflegeimmobilien gibt es einige größere Anbieter, die eine Vielzahl von Objekten im Portfolio führen. Je nach Immobilie übernehmen einige dieser Unternehmen bei Insolvenz eines Betreibers sogar temporär den Betrieb. Eine bestimmte Form der Anbieter sind sogenannte Marktplätze, welche als Plattform für jegliche Transaktionen fungieren. Sowohl Käufe, als auch Verkäufe von Pflegeimmobilien können hier abgewickelt werden.
Andere Anbieter organisieren sogar die vollständige Umsetzung eines Pflegeimmobilienprojektes, von der Bedarfsanalyse, über die Architektonische Planung, der Erstellung der Teilungserklärung bis hin zur Vermarktung des Objektes und der notariellen Abwicklung des Verkaufs einzelner Appartements.
Der Betreiber ist gerade für die Besitzer von Pflegeimmobilien die erste Bezugsperson. Schließlich ist er der Hauptvertragspartner eines Investors. Er ist wie das Gewerbe innerhalb einer Gewerbeimmobilie zu verstehen. Stellen Sie sich ein Kaufhaus vor, in dem sich ein Schuhgeschäft einmietet. Dieses betreibt das Geschäft als eigenständige Unternehmung und verpflichtet sich zu vertraglich festgelegten, regelmäßigen Mietzahlungen an den Besitzer der Gewerbeimmobilie.
Architekten sind zusammen mit Bauingenieuren für den gesamten Planungsprozess einer Pflegeimmobilie zuständig. Während die Arbeit des Architekten zumindest zu Beginn eher gestalterischer, konzeptioneller und theoretischer Natur ist, kümmert sich der Bauingenieur um die Gewährleistung einer statisch funktionierenden Gesamtkonstruktion.
Für den Architekt ist von größter Bedeutung, dass das Gebäude inhaltlich, sowie äußerlich stimmig und auf dessen oberste Aufgabe ausgerichtet ist. Nicht nur eine optisch ansprechende Gestaltung spielt hier eine Rolle. Auch der Einbezug städtebaulicher Vorgaben, die Beachtung eines strengen Raumprogramms mit speziellen baulichen Vorschriften und der nicht zu verachtende Aspekt der Wirtschaftlichkeit sind zu berücksichtigen.
Der Bauingenieur sorgt vor allem dafür, dass die Vision des Architekten praktisch umsetzbar ist. Sowohl in Punkto Statik, als auch in Punkto Baukonstruktion.
Investieren Sie in Pflegeimmobilien und genießen
überdurchschnittliche Renditen
Wer Kapital investiert, beabsichtigt nach Ablauf einer bestimmten Zeit mehr Geld zur Verfügung zu haben, als zu Beginn. Die Investition in eine Pflegeimmobile unterscheidet sich dabei im Wesentlichen von der Investition in andere Anlageprodukte. Doch wo liegt der Unterschied zwischen einem Investment in Pflegeimmobilien und dem Erwerb regulärer Immobilien?
Der Hauptunterschied ist in dem besonderen Generalmietvertrag zu sehen, der zwischen dem Besitzer einer Pflegeimmobilie und dem Betreiber des Pflegeheims aufgesetzt wird. In beiden Fällen erwirbt der Investor die Immobilie mitsamt Grundstücksanteil. Jedoch erhält der eine Besitzer die Mietzahlungen direkt von dem Mieter einer Wohnung, während der andere von dem Betreiber ausgezahlt wird. Wenn Sie Ihr Geld in eine Pflegeimmobilie investieren, fällt für Sie sämtlicher Verwaltungsaufwand weg.
Alternative Möglichkeiten, Kapital gewinnbringend anzulegen
und für Ihr Alter vorzusorgen
Mit den individuellen Vor- und Nachteilen einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage haben wir uns eingehend beschäftigt. Zu einer reflektierten und differenzierten Beurteilung der Qualität dieses Anlageprodukts bedarf es jedoch mehr, als nur einer isolierten Bewertung. Damit Sie besser beurteilen können, wie sich der Kauf eines Pflegeappartements langfristig gegenüber alternativen Anlageprodukten schlägt, werden wir die wichtigsten unter die Lupe nehmen und direkt miteinander vergleichen.
Sparbuch
Der Fachbegriff für das Sparbuch lautet „Spareinlagen“ und beschreibt damit befristete Geldeinlagen, die nicht für den direkten Zahlungsverkehr eingesetzt werden können. Früher wurde das Sparbuch bei vielen Deutschen als die Alternative schlechthin zum Ansparen von Geld angesehen. Seit den Menschen mehr und mehr bewusst ist, dass die mickrigen Zinsen auf die Spareinlagen nicht einmal das hart erarbeitete Geld vor der Inflation retten, verliert das Anlageprodukt das letzte Bisschen an Attraktivität.
Tagesgeldkonto
Das Tagesgeldkonto wird von vielen Deutschen heutzutage immer noch gerne genommen, jedoch eher als kurzfristige Station für überschüssige Mittel verwendet, die nicht langfristig gespart, aber auch nicht unmittelbar gebraucht werden. Dementsprechend niedrig fallen die Zinsen aus. Mit durchschnittlichen 0,18 % p.a. (Stand 2018) ist dieses Anlageprodukt auch für nichts anderes gut. Zum langfristigen Vermögensaufbau eignet sich das Tagesgeldkonto jedenfalls nicht.
Festgeldkonto
Im Gegensatz zum Tagesgeldkonto bietet das Festgeldkonto interessante Zinsen im Bereich von 1 % – 3 %. Damit wird das Geld unter Umständen vor der Inflation geschützt, Vermögen lässt sich aber auch mit diesem Anlageprodukt nicht anhäufen. Der Haken bei der Sache? Wie der Name bereits impliziert ist das Geld für einen bestimmten Zeitraum gebunden. Wird das Geld vor Ablauf dieser Zeit entnommen, entfallen womöglich sämtliche Zinszahlungen.
Edelmetalle
Edelmetalle wie Gold und Silber üben schon seit deren menschlicher Entdeckung eine gewisse Faszination aus. Der Wert des gelblich und silbrig schimmernden Metalls ist dabei überwiegend immaterieller Natur und der Preis basiert auf Angebot und Nachfrage. Silber und zum Teil auch Gold finden zudem Anwendung in der Herstellung bestimmter elektronischer Geräte. Deshalb spielt zu einem gewissen Grad auch der Faktor der Nachfrage eine Rolle. Wenn man bedenkt, dass die Vorkommen auf der Erde begrenzt sind, steht zumindest ein fiktiver, wenn auch schwer kalkulierbarer Wert hinter dem Marktpreis.
Per Definition handelt es sich beim Erwerb einer Goldmünze nicht um eine Investition, da Gold keinen messbaren Output erwirtschaftet. Jedoch lässt sich im historischen Rückblick feststellen, dass der Besitz von Gold langfristig mindestens die Kaufkraft erhält.
Immobilien
Eine Immobilie ist ein unbeweglicher Besitz, wie ein Gebäude oder ein Grundstück. Es gibt unzählige Unterbegriffe für Arten von Immobilien, die jeweils eine unterschiedliche Verwendung haben. Folgende Immobilienformen werden als Kapitalanlageobjekte eingesetzt:
- Gewerbeimmobilien
- Wohnimmobilien
- Sozialimmobilien, wie Krankenhäuser, Kliniken, Seniorenimmobilien / Pflegeimmobilien, Obdachlosenheime
- Spezialimmobilien / Sonderimmobilien, wie Bahnhöfe,Hotels, Kraftwerke etc.
- Renditeimmobilien / Anlageimmobilien, wie Wohnimmobilien oder Gewerbeimmobilien
Aufgrund Ihres Sachwertes können Immobilien oft fremdfinanziert werden. Die Finanzierung kann bei kluger Anwendung eine Hebelwirkung erzeugen und somit die Rendite aufs investierte Eigenkapital steigern. Gleichzeitig besteht dennoch das latente Risiko von Mietausfällen durch Leerstand. Eine relativ hoher Investitionsbedarf und damit in Zusammenhang stehende steuerliche Vorteile runden das Profil dieser Kapitalanlage ab. Bei Abbezahlen der Finanzierung erwirtschaftet sie passive Einkommensströme.
Immobilienfonds
Ähnlich wie bei einem Aktienfonds handelt es sich bei einem Immobilienfonds um einen aktiv gemanagten Geldbestand, der auf einzelne Immobilienpositionen verteilt wird. Der Manager wählt quasi einzelne Immobilien, oder auch Komplexe aus und erwirbt diese vom Kapital der Anteilseigner. Die Gewinne des Fonds setzen sich sowohl zusammen aus Mieteinnahmen, als auch aus möglichen Verkäufen mit Wertsteigerung. Ähnlich wie beim Verhältnis zwischen Aktien und Immobilien liegt die durchschnittliche zu erzielende Rendite bei einem Immobilienfonds unter dem Durchschnitt eines Aktienfonds. Auch hier gibt es jedoch Variationen von Fall zu Fall.
Anleihen
Oberstes Kriterium ist die Bonität des Staates oder auch des Unternehmens, das einen Kredit in Anspruch nehmen möchte. Diese sagt aus, wie unwahrscheinlich Zahlungsausfälle des Schuldners sind. Gesetzt den Fall, dass es sich um eine Institution mit sehr guter Bonität handelt, sind die Zinsen auf Anleihen historisch gesehen zwar nicht hoch genug, um einen merkbaren Zuwachs der Kaufkraft zu erzielen, jedoch gibt es wohl kein sichereres Anlageprodukt. Selbst bei einem Staatsbankrott, der unwahrscheinlicher als die Pleite einer Bank ist, verliert die Staatsanleihe nicht ihre vertragliche Grundlage.
Bei Anleihen handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere, welche dem Käufer die regelmäßige Zahlung eines festgelegten Zinses zusichern. Der Schuldner verfolgt das Interesse der Kapitalbeschaffung durch Fremdfinanzierung, während der Gläubiger eine Rendite auf sein verliehenes Kapital erwirtschaften möchte. Die bekanntesten Formen von Anleihen sind Staatsanleihen, also Kredite, die von Privatpersonen und Institutionen an Staaten vergeben werden. Anleihen werden jedoch ebenso von Privatunternehmen emittiert. Hier sind die Zinsen aufgrund größerer Risiken meist höher, als bei Staatsanleihen.
Aktien
Aktien, oder auch Wertpapiere sind verbriefte Anteile von Aktiengesellschaften oder Kommanditgesellschaften. Es handelt sich praktisch um Anteile eines Unternehmens, die von separaten Investoren erworben werden können. Bei einer sogenannten „IPO“ (Initial Public Offering) – zu deutsch „erstmaliges öffentliches Anbieten von Aktien an der Börse“, wird ein Großteil des betreffenden Unternehmens in Anteilen zum Verkauf angeboten. Der Verkaufserlös dient dabei zur Kapitalbeschaffung.
Viele deutsche Anleger sehen in diesen Wertpapieren weniger Anteile an realen Unternehmen und deren Gewinnen, sondern vielmehr Spekulationsobjekte, deren Wert heute steigen und morgen fallen kann.
Wird der Marktpreis einer Aktie, der ausschließlich durch Angebot und Nachfrage entsteht, isoliert betrachtet, mag diese Beobachtung stimmen. Tatsächlich orientiert sich der Preis der Unternehmen jedoch langfristig an einem inneren Wert. Und dieser beruht auf dem Wert der potentiellen zukünftigen Gewinne am heutigen Tag. Auch in Aktien aus dem Pflegesektor können Sie Ihr Kapital investieren. So gibt es zum Beispiel die Möglichkeit, Anteile von Immobilienunternehmen zu besitzen, die auch Pflegeimmobilien im Portfolio halten. Aber auch die Anteilhabe an einem größeren Pflegeheimbetreiber ist möglich.
Im historischen Durchschnitt zählen Aktien zu den renditenträchtigsten Anlageprodukten. Aber auch zu den verhältnismäßig riskanten. So spiegelt sich das unternehmerische Risiko stets in einer äquivalenten Risikoprämie wider. Legen Sie nicht alle Eier in einen Korb und sehen Sie den Besitz von Aktien aus dem Pflegebereich als Teil eines diversifizierten Portfolios.
Aktienfonds
Aktienfonds sind aktiv gemanagte Geldbestände, die auf individuell gewählte Aktienpositionen verteilt werden. Der Fondsmanager kann diese Positionen abhängig von bestimmten Anlagestrategien auswählen und gewichten. Er kann sich zum Beispiel auf Unternehmen aus einer bestimmten Branche konzentrieren, oder Kaufentscheidungen auf der Basis qualitativer und quantitativer Analysen treffen.
In der Realität schaffen es gerade einmal 5 % aller aktiv gemanagten Fonds, den „Markt zu schlagen“, d.h. höhere Renditen zu erwirtschaften, als Indizes, wie der Dow Jones oder der S&P 500, über Jahrzehnte hinweg im Jahresdurchschnitt wachsen. Grund dafür sind unter anderen Gewichtungsvorschriften für die einzelnen Aktienpositionen, sowie das Phänomen, dass viele Anteilseigner genau dann verkaufen, wenn die Preise in den Keller gehen und sich dann einkaufen, wenn der Markt teuer bewertet ist.
Indexfonds
Im Laufe der letzten Jahre haben Indexfonds zunehmend das Interesse der breiten Anlegerschaft geweckt. Obwohl schon Oscar Wilde gesagt hat: „alles populäre ist falsch“, gibt es für diese Entwicklung gute Gründe. So antwortet selbst Investoren-Legende Warren Buffett auf die Frage, wie ein Privatanleger bei der Anlage von Kapital strategisch am besten vorginge: „Kaufen Sie einen Low-cost Indexfond“. Warum? Weil es selbst für einen hauptberuflichen Investor extrem schwer ist, „den Markt zu schlagen“. Ein Privatanleger hat noch schlechtere Karten. Das beste was er machen könne, sei, sich auf seine Berufung zu konzentrieren und in regelmäßigen Abständen einen festen prozentualen Anteil des Einkommens in einen kostengünstigen Indexfond zu investieren.
So profitiert der Anleger beim Besitz derartiger Fondsanteile von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung eines Landes, oder der gesamten Welt und genießt gleichzeitig die Reduktion des Risikos aufgrund automatischer Diversifikation. Schließlich bildet ein Indexfond den dazugehörigen Index und dessen Positionen im gleichen Verhältnis möglichst originalgetreu nach.
Buffett hat Recht: Schaut man sich die Entwicklung der letzten Jahrzehnte bis zum gesamten letzten Jahrhundert an, so haben Indizes, wie der Dax eine durchschnittliche jährliche Rendite von 6 – 8 % erwirtschaftet. In den USA sogar noch mehr. Wer keinen Cashflow aus seiner Kapitalanlage beziehen möchte, für den sind Indexfonds eine interessante Alternative. Der Vorteil einer Pflegeimmobilie ist im Vergleich dazu die vollständige Ausschüttung der Rendite nach der erfolgreichen Tilgung, sodass die eigene Rente durch ein passives Einkommen unmittelbar aufgebessert wird.
Kapitallebensversicherung
Immer mehr Verbraucher haben erkannt, dass es sich bei Kapitallebensversicherungen vor allem um ein Geschäft für die Versicherungsbranche handelt. Zum Glück, denn neben den ungenügenden Zinskonditionen unterhalb der langfristigen Inflationsrate bieten derartige Versicherung unzählige weitere Nachteile. Da wäre zum einen die vertragliche Bindung von bis zu 25 Jahren zu nennen, die Sie als Versicherten äußerst unflexibel macht. Denn jeder vorzeitige Ausstieg bedeutet Verzicht auf die gesamte bisherige Rendite.
Wird der Vertrag sogar innerhalb der ersten Jahre gekündigt, bekommt der Versicherte oft nichtmal seine gesamten Einzahlungen wieder erstattet. Obendrauf kommen erhebliche steuerliche Nachteile. Lediglich Kapital aus Verträgen, die vor dem 1. Januar 2005 abgeschlossen wurden, können bei einer eingehaltenen Mindestlaufzeit von 12 steuerfrei bleiben. Dabei muss der Versicherte jedoch mindestens 5 Jahre eingezahlt haben und sich vor dem 60. Lebensjahr ausbezahlen lassen. Nach dem 31.12.2011 abgeschlossene Verträge müssen nach der Vollendung des 62. Lebensjahres zur Hälfte versteuert werden. Für alle anderen Fälle gilt die normale Steuer auf Kapitalerträge. Das senkt die tatsächliche jährliche Rendite noch weiter ab.
Kryptowährungen
Bereits in wenigen Jahren wird dieser Abschnitt voraussichtlich irrelevant sein. So genossen Bitcoin und Co. Bis Ende 2017 eine immer wachsende Aufmerksamkeit. Bis die Kryptowährungen sich im Wert halbierten, teilweise sogar auf weniger als ein Fünftel geschrumpft sind. Unabhängig davon, ob Kryptowährungen überhaupt als eine Währung angesehen werden können, denn Währungen sollten per Definition in ihrem Wert relativ stabil sein, mag die grundlegende Technologie hinter ihnen revolutionär sein.
Der Preis einer Bitcoin ist stand jetzt jedoch an nichts anderes gebunden, als an das Produkt aus Angebot und Nachfrage. Wie sehr sich „Kryptos“ als sichere Altersvorsorge eignen, sei deshalb dahingestellt. Wir raten Ihnen jedenfalls scharf davon ab, sich von derartigen Markttrends mitreißen zu lassen, wenn Sie sich nicht eingehend mit dem Thema beschäftigt haben. Die Geschichte hat uns gelehrt, dass solche Phänomene selten gut ausgehen. Erinnerungen an die Tulpenblase werden wach.
Rohstoffe
Das Hauptargument bei Rohstoffen als Kapitalanlage ist der latente Bedarf an diesen. So wird der Mensch immer Getreide, Zucker und andere Rohstoffe verbrauchen. Wo liegt also das Problem? Auch bei Rohstoffen entsteht der Preis durch Angebot und Nachfrage. Und beides kann stark variieren. Nicht zuletzt auch durch äußere Einflüsse, die als Marktmanipulation zu bezeichnen sind.
Großbanken oder Großspekulanten kaufen zum Teil Rohstoffe im großen Stil, um eine Marktknappheit zu erzeugen. Bei gleichbleibender Nachfrage ist also ein Preisanstieg des Rohstoffs unvermeidbar. Das ist aber nicht alles. Die Bank kann gezielt Short-Postionen (Leerverkäufe) vorbereiten, mit denen Sie erneute Profite erzielt, wenn sie den Markt wieder mit den eigenen Rohstoffbeständen flutet und der Preis dadurch sinkt. Was für die mächtigen Marktteilnehmer ein lukratives Geschäft ist, kann für bestimmte Völker fatale Folgen haben.
Die populärsten Anlagemöglichkeiten im direkten Vergleich
Damit Sie die genannten Kapitalanlageprodukte noch einmal miteinander vergleichen können, haben wir Ihnen diese tabellarisch zusammen mit den relevantesten Merkmalen aufgelistet.
| Anlageprodukt | durchschnittl. Rendite p.A. | Risiko | Fremdkapital- bedarf | Gebühren | Inflations- schutz | Bindungs- dauer |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sparbuch | 0,2 % | Sehr gering | Nein | Nein | Nein | Keine |
| Tagesgeld | 0,18 % | Sehr gering | Nein | Nein | Nein | Keine |
| Festgeld | 1% - 3% | Sehr gering | Nein | Nein | Nein | Variiert |
| Edelmetalle | 3,8% | Mittel | Nein | Gering | Ja | Keine |
| Immobilien | 3% - 5% | Mittel bis hoch | Ja | Ja | Ja | bis Tilgung |
| Pflegeimmobilien | 4% - 6% | Gering | Ja | Nein | Ja | 20 Jahre |
| Immobilienfonds | 2% - 4% | Mittel bis hoch | Nein | Ja | Ja | möglich |
| Anleihen | 1% - 2% | sehr gering | Nein | Gering | Nein | Variiert |
| Aktien | 6% - 8% | Mittel bis hoch | Nein | Gering | Ja | Keine |
| Aktienfonds | 4% - 6% | Mittel bis hoch | Nein | Ja | Ja | Keine |
| Indexfonds | 6% - 8% | Gering bis mittel | Nein | Ja | Ja | Keine |
| Versicherungen | 1,7% - 3,3% | Gering | Nein | Ja | Nein | 20 - 25 Jahre |
| Kryptowährungen | keine Angabe | Extrem hoch | Nein | keine Angabe | keine Angabe | Keine |
| Rohstoffe | keine Angabe | Sehr hoch | Nein | keine Angabe | keine Angabe | Keine |
So machen Sie Ihre Hausaufgaben -
Daran ist eine rentable Pflegeimmobilie zu erkennen
Wenn Sie einmal Ihr eigenes Kaufverhalten beobachten, stellen Sie höchstwahrscheinlich fest, dass sie selbst bei kleineren Produkten vor einer Kaufentscheidung penibel recherchieren. Dieses Sparergen wohnt uns deutschen inne, definiert einen Teil unserer Mentalität. Umso unverständlicher ist es, dass der Umgang mit dem gesparten Geld weniger Aufmerksamkeit erhält, als das sammeln selbst. Denn am Ende machen ein paar Prozentpunkte bei der Rendite einen Vermögensunterschied im vielfachen Bereich aus.
Wie auch bei Unternehmensanteilen und anderen Kapitalanlage ist die umfassende Recherche zum potentiellen Objekt Pflegeimmobilie ein essentieller Teil des Kaufprozesses, der Ihnen nicht nur die bestmögliche Rendite im betreffenden Bereich verschafft, sondern auch das Risiko eines Verlustes drastisch eindämmt. Folgende Faktoren sollten Sie unter die Lupe nehmen:
Lokaler Bedarf/Nachfrage
Ohne eine Nachfrage fehlt einem noch so fortschrittlichen Pflegeheim die wirtschaftliche Daseinsberechtigung. Im Normalfall haben Bauträger und Betreiber bereits eine Bedarfsanalyse durchgeführt. Diese können Sie als Investor anfordern und prüfen. Sehr gewissenhafte Interessenten führen darüber hinaus eine selbstständige Recherche durch. Falls Sie zu dieser Gruppe dazugehören: Eine Einwohnerzahl von mindestens 25.000, sowie die demographische Struktur der Bevölkerung (Anteil der Personen über 50) sind hilfreiche Indikatoren für die Attraktivität einer Region.
Lage auf Mikroebene
Nicht nur die Makrolage, auch das direkte Umfeld der Pflegeimmobilie kann die Attraktivität der Selbigen und damit auch die letztendliche Belegungsquote beeinflussen. Fragen Sie sich am besten, auf welche Dinge Sie bei der Umgebung im Alter Wert legen würden. Sicherlich steht die Nähe zu Ärzten, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten im Vordergrund. Aber auch Friseure, Wellness- und Kureinrichtungen, sowie Natur und Möglichkeiten zum Spazieren sind wichtig. Die allgemeine Verkehrsanbindung ist auch nicht zu verachten. Schließlich wollen Sie von Ihren Verwandten besucht werden.
Referenzen des Betreibers
Da die Rentabilität Ihres Investments in erster Linie vom unternehmerischen Erfolg des Betreibers abhängt, sollten Sie diesen unbedingt genauer unter die Lupe nehmen. Lassen Sie sich von uns alle verfügbaren Informationen zukommen. Aber scheuen Sie sich auch nicht, über Suchmaschinen wie Google und Co. Weitere Informationen über den jeweiligen Betreiber einzuholen. Falls es in der Vergangenheit bereits Betrugsfälle gab, oder dieser eine übermäßig schlechte Bonität besitzt, wird dieser Fakt auf irgendeine Weise ins Internet vorgedrungen sein. Expertentipp: Ein Betreiber, der mehr als 10 Pflegeheime betreut, verfügt aller Wahrscheinlichkeit nach über die notwendige Expertise.
Erfahrung des Bauträgers
Falls die Pflegeimmobilie Ihrer Wahl Teil eines Neubauprojektes ist, trägt auch der Bauträger einen entscheidenden Part zum Erfolg eines Pflegeheims bei. Schließlich übernimmt dieser erste Badarfs- und Lageanalysen. Viel wichtiger: Er stellt sicher, dass das Gebäude allen aktuellen Standards und Vorschriften bezüglich des barrierefreien Bauens entspricht und gleichzeitig Jahrzehnte überdauert.
Größe des Pflegeheims
Pflegeheime sollten weder deutlich zu klein, noch zu groß sein. Bei einer zu großen Zimmeranzahl steigt die Wahrscheinlichkeit des Leerstandes. Bei zu wenig Zimmern kommt der Betrieb schnell unter Kostendruck. Zwischen 80 und 120 Plätze sind Experten zu Folge optimal.
KfW-Standards
Die Erfüllung bestimmter Standards der Kreditanstalt für Wiederaufbau sind zwar nicht notwendig, jedoch von Vorteil. Zum Einen erhalten Sie Zuschüsse bei der Finanzierung einer KfW-55 oder 40 Immobilie, zum anderen lässt sich eine Aussage über die Nachhaltigkeit des Gebäudes treffen.
„Pflegeimmobilie zu verkaufen“ –
So veräußern Sie das Objekt nach erfolgreichem Vermögensaufbau
Bei einem Pflegeimmobilien-Neubauprojekt liegt die festgelegte Vertragslaufzeit des Generalmietvertrags zwischen Eigentümer und Betreiber bei 20 Jahren. Bis dahin genießen Sie, zumindest bei überwiegender Eigenkapitalfinanzierung, die Vorzüge eines attraktiven, passiven Geldstroms.
Die naheliegende Frage ist:
Was passiert mit der Pflegeimmobilie nach 20 Jahren?
Sie haben 2 Möglichkeiten, wie Sie mit der Situation umgehen können:
- Die Pflegeimmobilie veräußern und bei entsprechender Wertsteigerung einen steuerfreien Gewinn einstreichen.
- Den Mietvertrag erneuern.
Beide Optionen gehen mit Vor- und Nachteilen einher. Bei einer Veräußerung besteht das Risiko, dass die Pflegeimmobilie durch starken Verschleiß und einen Attraktivitätsverlust der Lage mit Wertverlust verkauft wird. Aufgrund dieser Faktoren könnten Sie zudem Schwierigkeiten dabei bekommen, überhaupt einen Käufer zu finden. Bei der Erneuerung des Mietvertrags könnte ein Betreiberwechsel auf Sie zukommen.
Pflegeimmobilien und Steuern - Was ist zu beachten?
Bei der isolierten Betrachtung der zu erwartenden Rendite ist der Deutsche nicht leicht zu beeindrucken. Schließlich werden hohe Renditen oft pauschal mit hohem Risiko und teilweise sogar mit Unseriösität assoziiert. Doch ein Thema weckt bei jedem deutschen Bürger den Jagdinstinkt. Und zwar die Möglichkeit, Steuern zu sparen. Schließlich sind Steuergesetze anders als Renditeversprechungen quasi in Stein gemeißelt. Welche Sparmöglichkeiten sie bei Pflegeimmobilien haben, dazu im Folgenden mehr.
Welche Rolle spielen Steuern beim Erwerb und Besitz von Pflegeimmobilien?
Der Erwerb einer Pflegeimmobilie ist im Kern identisch mit dem Erwerb einer regulären Immobilie. Deshalb fällt auch hier Grunderwerbssteuer an. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. (Stand 2018)
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % |
| Bayern | 3,5 % |
| Berlin | 6,0 % |
| Brandenburg | 6,5 % |
| Bremen | 5,0 % |
| Hamburg | 4,5 % |
| Hessen | 6,0 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0 % |
| Niedersachsen | 5,0 % |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
| Saarland | 6,5 % |
| Sachsen | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % |
| Thüringen | 6,5 % |
Beim Besitz einer Pflegeimmobilie ist der Reingewinn nach Abzug aller Kosten und Verbindlichkeiten, sowie nach der Berücksichtigung jährlicher Abschreibungen zu versteuern. Je nach Finanzierungsmodell und dem variierenden Fremdkapitalanteil verändert sich auch der zu versteuernde Gewinn. Wenn bei einer Finanzierung mit hohem Fremdkapitalanteil die Tilgung mitsamt Zinsen nicht vollständig aus den Mieteinnahmen bezahlt werden können und ein monatlicher Eigenanteil gezahlt werden muss, entfällt dieser Steuerposten.
Welche Rolle spielen Steuern beim Verkauf einer Pflegeimmobilie?
Sofern die Spekulationsfrist von mindestens 10 Jahren überschritten ist, fallen beim Verkauf einer Pflegeimmobilie keine Steuern auf eine Wertsteigerung an. Das macht sie gerade als langfristiges Investitionsobjekt attraktiv. Durch die Mindesthaltedauer von 20 Jahren bei Neubauprojekten wäre ein vorzeitiger Verkauf sowieso mit Verlusten verbunden. Investieren Sie also nur Kapital, auf das Sie 2 Jahrzehnte lang nicht zugreifen müssen.
Abschreibungen bei Pflegeimmobilien – welche Steuervorteile gibt es?
Auch wie Gewerbeimmobilien oder Wohnimmobilien nutzen sich Pflegeimmobilien im Laufe der Jahre zunehmend ab. Die fiktiven zukünftigen Kosten dieser Abnutzung können als Aufwand steuerlich geltend gemacht werden. Die Höhe der Abschreibung liegt bei jährlich 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren. D.h. jedes Jahr können Sie 2 % des Kaufpreises der Pflegeimmobilie fiktiv vom zu versteuernden Gewinn abziehen, um die Steuerlast zu senken.
Da sich der Grundstücksanteil nicht abnutzt, bezieht sich die Abschreibung nur auf das erworbene Appartement. Dennoch: Im Vergleich zum Kauf eines Mehrfamilienhauses, oder einer anderen Wohnimmobilie als Kapitalanlage ist die Grundstücksfläche im Verhältnis zur Wohnfläche deutlich kleiner, sodass der größte Teil des Erwerbsaufwandes eine Minderung der Steuerlast verursacht.
In den meisten Fällen Erwerben Sie mit der Pflegeimmobilie gleichzeitig auch die Einrichtung. Sowohl Inventar, als auch Außenanlagen sind über einen Zeitraum von 15 Jahren mit 6,7 % p.a. absetzbar.
KfW-Förderung von Pflegeimmobilien
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau gewährt Kredite zur Förderung unterschiedlichster Projekte und Vorhaben im Bereich der Existenzgründung, des Wohnungsbaus, der Bildung, der Entwicklung mittelständischer Unternehmen, der Realisierung infrastruktureller Projekte und der Ermöglichung von Energiestpartechniken. Auch Pflegeheime können unter bestimmten Umständen mithilfe von KfW-Krediten gefördert werden. Welche das sind darauf gehen wir im Folgenden genauer für Sie ein.
Welche Pflegeimmobilien sind förderungsfähig?
Mit dem KfW-Programm 153 will der Staat das energieeffiziente Bauen fördern. Die Förderung bestimmter Immobilien beschränkt sich dabei nicht nur auf regulären Wohnungsbau. Sofern Pflegeimmobilien dem aktuellen Standard entsprechen und nicht bereits gefördert wurden, können deren Käufer sogar einen KfW-Kredit erhalten, wenn es sich nicht um einen Neubau, sondern um eine länger existierende Immobilie handelt.
Voraussetzung ist, dass es sich um eine Immobilie des KfW-Standards 55, 40, oder neu 40 Plus handelt. Seit dem 01. April 2016 werden derartige Projekte mit bis zu 100.000 Euro pro Einheit gefördert. Wie die Förderung bei unterschiedlichen Szenarien in der Praxis aussieht, dazu mehr unter: Finanzierung einer Pflegeimmobilie.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Pflegeimmobilien
Da es sich bei der Altersvorsorge und beim Vermögensaufbau um sehr heikle Themen handelt, sollte vor einer tatsächlichen Kaufentscheidung keine Frage unbeantwortet bleiben. Damit Ihnen kein Detail entgeht, haben wir uns die häufigsten Fragen vorgeknöpft und möglichst verständliche Antworten formuliert.
Wie sicher sind Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?
Unter Beachtung aller zugrundeliegenden Risiken und der Prognose zur Entwicklung des Pflegeheimbedarfs in den nächsten Jahrzehnten lässt sich die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien als verhältnismäßig sicher einstufen. Faktoren, wie die staatliche Sicherung bestimmter Pflegeeinrichtungen, die vertraglich festgelegte und indexierte Miete, sowie der sich unweigerlich verstärkende demographische Wandel führen zu einem risikoarmen Gesamtpaket. Dennoch ist jedes Pflegeheim gesondert zu betrachten. Schließlicht stehen die Einrichtungen nicht nur in unterschiedlichen Regionen mit individuellen Standortbedingungen, auch der jeweilige Betreiber hat großen Einfluss auf den Erfolg oder Misserfolg eines Pflegeheims. Prüfen Sie jede Immobilie individuell auf die relevanten Kriterien. Wenn Sie persönlich beraten werden möchten, können Sie sich jederzeit gerne telefonisch an uns wenden.
Wie häufig sind Ausfälle wegen Leerstand?
Mietausfälle haben Sie als Investor dann, wenn Ihr Hauptvertragspartner in Form des Betreibers Insolvenz anmelden muss. Ursache dafür wäre zum Beispiel eine zu niedrige Belegungsquote. Laut Michael Held, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers Terragon Investment, sei die Ausfallwahrscheinlichkeit jedoch bei unter einem Prozent und damit verschwindend gering.
Fazit - Die Pflegeimmobilie ist in doppelter Hinsicht eine gute Altersvorsorge
Die Problematik der privaten Altersvorsorge ist keine Neue. Sie besteht schon soweit alle lebenden Generationen zurückdenken können. Dennoch war die Dringlichkeit einer umfassenden Auseinandersetzung mit der Thematik nie größer. Schon Heute zeichnet sich ein angsteinflößendes Bild ab: Rentner die über ihren eigentlichen Renteneintritt hinaus arbeiten gehen, sozusagen bis sie umfallen. Ruheständler die hungern, oder gar auf der Straße nach Mehrwegflaschen suchen, um ihren Haushalt aufzubessern.
Drehen wir ein wenig am Rad der Zeit und wir stellen fest, dass diese Situation in der Zukunft nur schlimmer werden kann. Der demografische Wandel sei dank. Dass sich jeder Deutsche über seine staatliche Rente hinaus eine zusätzliche Einkommensquelle im Alter organisieren sollte, steht also außer Frage. Gerade wenn Sie vorhaben, Ihren Lebensabend mit einem gewissen Standard und Komfort zu verbringen, sollten Sie sich mit der Thematik näher auseinandersetzen. Schließlich soll sich die jahrzehnte lange Arbeit bezahlt machen.
Einsicht ist zwar der erste Weg zur Besserung, jedoch ändert die Erkenntnis wenig an der Herausforderung, erfolgreich privat Kapital anzulegen. Selten war im Bereich der Anlageprodukte mehr Verunsicherung in der Bevölkerung zu spüren, als heute. Die Anleger wissen: Niedrigzinskonten wie Tagesgeld, Festgeld oder auch Sparbücher retten die gespeicherte Arbeitsleistung nicht einmal über die Inflation. Seit 2008 scheuen sich die Menschen zudem vor klassischen Immobilieninvestments und Aktienanlagen.
Weitere 10 Jahre später liegt irgendwie ein Crash in der Luft. So gibt es zumindest die zyklische Natur der Wirtschaft vor. Alles also irgendwie zu unsicher. Es werden Alternativen gesucht. Sichere und gleichzeitig renditenstarke Alternativen. Unter diesem Gesichtspunkt wirkt die steigende Popularität der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage gerechtfertigt. Neben der attraktiven, vertraglich gesicherten Rendite ist Ihnen gleichzeitig ein hochwertiger Platz in einem Pflegeheim garantiert. Machen Sie den ersten Schritt und informieren sich über Ihre Möglichkeiten, Ihr zukünftiges Ich wird es Ihnen danken. Wir freuen uns auf Ihren Anruf!
Sie haben noch Fragen?
Wir helfen Ihnen gern bei der Beantwortung all Ihrer Fragen zum Thema Pflegeimmobilien. Sie können uns dazu unter der für Sie kostenfreien Rufnummer 0800 – 4030 910 erreichen oder unser Rückrufwunschformular ausfüllen. Wir freuen uns auf unser Gespräch.
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