Definition: Bodenpreis
Der Bodenpreis ist der Ausgangspunkt für die Ermittlung des sogenannten Ertragwerts und des Sachwerts. Der Bodenpreis und der Gebäudeertragswert ergeben den Ertragswert eines Grundstücks, das heißt: Bodenpreis plus Gebäudeertragswert ist gleich Ertragswert. Um den Wert eines Grundstücks oder eines Gebäudes zu ermitteln, ist der Bodenwert ein wichtiger Messwert. Auskünfte über die Bodenwerte sind allen Bürgern zugänglich. Die Informationen können über entsprechende Internetseiten oder in den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse eingeholt werden.
Wie wird der Bodenpreis berechnet?
Insbesondere in Gegenden mit einer hohen Einwohnerdichte, wie beispielsweise in Städten, ist der Bodenpreis ein wesentlicher Kostenfaktor, geht es um den Kauf eines Grundstücks. Beim Ermitteln des Bodenwertes spielt es keine Rolle, ob es um ein bebautes oder unbebautes Grundstück geht, denn in Bezug auf bebaute Grundstücke wird angenommen, sie seien unbebaut. In einem solchen Fall spricht man auch vom sogenannten reinen Bodenwert oder dem Würde-wenn-Bodenwert als dem Wert, der sich ergäbe, wäre das Grundstück nicht bebaut. In bebauten Gebieten erfolgt also die Wertermittlung so, als ob es sich um unbebauten Boden handeln würde. Bei der Ermittlung des Bodenwertes sind zudem die sogenannten Richtwertzonen zu bilden, die sich auf solche Gebiete beziehen, die nach Art und Maß der Nutzung im weitesten Sinne übereinstimmen. Solche Bodenrichtzonen können zum Beispiel bestimmte Straßen oder Straßenzüge oder aber auch ganze Ortschaften und Ortsteile umfassen.
Der Bodenpreis und die Grundsteuer
Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes ist die Grundsteuer, die bislang eingesetzt wurde, nicht mehr zulässig, anstelle davon wird nun der Bodenwert dafür herangezogen. Bei der Ermittlung des Bodenwertes werden unter anderem folgende Faktoren einbezogen: Die Lage, die Größe des Grundstücks, der Zuschnitt, eventuelle Belastungen (wie z.B. Baulasten), die Bodenbeschaffenheit, die bauliche Nutzbarkeit, Denkmalschutz, Altlasten sowie der Grundbuchstand. Laut steuerrechtlicher Vorschrift richtet sich der Bodenwert nach der Grundstücksfläche sowie den Bodenrichtwerten. Gemäß der Immobilienwertermittlungs-Verordnung muss der Bodenwert ohne Bebauung in einem Vergleichsverfahren ermittelt werden. Bestandteil des Bodenpreises dürfen ausnahmsweise die bestehenden Bebauungen auf einem Grundstück, das sich im Außenbereich befindet, sein.