Definition: Amortisation
Amortisation (auch: Amortisierung) ist ein Begriff aus der Investitionsrechnung. Bevor in eine Immobilie investiert werden kann, muss zunächst die Frage der Finanzierung geklärt werden. Sind die notwendigen finanziellen Mittel vorhanden, können diese im nächsten Schritt für den Erwerb der gewünschten Immobilie eingesetzt werden. Durch die anschließende Vermietung kommt es zu einer Deinvestition (Zahlungsrückfluss), welche wiederum zur Rückzahlung (Definanzierung) der vorherigen Finanzierung eingesetzt werden kann.
Die Amortisation beschreibt hierbei die vollständige Wiedergewinnung des zur Finanzierung eingesetzten Kapitals. Zu diesem Zeitpunkt hat sich die Immobilienanlage amortisiert. Die dazu benötigte Zeitspanne wird auch Amortisationszeit genannt. Zur Beurteilung der Rentabilität und der Risiken einer möglichen Investition ist eine Amortisationsrechnung sinnvoll. Grundsätzlich gilt die Regel: Je länger die Amortisationszeit ist, desto risikobehafteter ist eine Investition.
Worauf sollte man bei der Amortisationsrechnung achten?
Um eine möglichst realitätsnahe Rechnung zu erhalten, ist die Berücksichtigung aller relevanten Faktoren wichtig. Hierzu zählen zunächst die bereits genannten Aspekte wie die Finanzierungsart, d.h. die Konditionen der Rückzahlung sowie die Zinsgebühren, der Kaufpreis der Immobilie (Investitionsaufwand) und die Vermietungssituation. Neben den voraussichtlichen Mieteinnahmen ist insbesondere auch die Planbarkeit einer ständigen Vermietung – also ein steter Nachfluss an potenziellen Mietern – wichtig, da bei einer leer stehenden Immobilie dennoch weiterhin laufende Kosten anfallen, während gleichzeitig keine Zahlungsrückflüsse vorhanden sind.
Nicht zu unterschätzen sind zudem notwendige Renovierungen zur Instandhaltung der Wohnräume. Ebenso sind die Steuerbelastungen von jedem individuell zu berücksichtigen. Von Amortisation kann man in diesem Kontext auch bei Sanierungen sprechen, die z.B. durch Energieeinsparungen ihre Kosten nach einer gewissen Zeit wieder ausgleichen.
Zusammenfassung
Amortisation beschreibt die Wiedergewinnung des in einer Investition gebundenen Kapitals durch die Erlöse aus dem Investitionsobjekt. Ob eine Immobilienanlage vorteilhaft ist, kann mithilfe einer Amortisationsrechnung beurteilt werden. Eine verallgemeinerbare Rechnung, wann sich eine Immobilienanlage amortisiert, gibt es jedoch nicht. Vielmehr ist es wichtig, sich anhand der jeweiligen Parameter individuell mit der Anlage auseinanderzusetzen. Die Amortisationszeit einer Immobilienanlage kann mitunter recht lange dauern, jedoch sollte man bedenken, dass nach vollständiger Rückzahlung der Finanzierung bei erfolgreicher Vermietung ein stetiges Einkommen generiert werden kann.