Definition: Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren wird zur Bewertung bebauter Grundstücke angewendet und dient somit der Verkehrswertermittlung. Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtliche Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 BauGB).
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Die Immoblienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erlaubt zur Bestimmung eines möglichst marktkonformen Wertes eines Grundstücks (den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Am geeignetsten ist stets das Verfahren, dessen marktkonforme Wertermittlungsdaten (i. S. d. § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d. h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen. Steht für den Erwerb die zu erzielende Rendite (Mieteinnahme, Wertsteigerung, steuerliche Abschreibung) im Vordergrund, so wird vorrangig das Ertragswertverfahren angewendet. Doch auch wenn es sich um kein typisches Renditeobjekt handelt, wird immer ein weiteres (zweites) Wertermittlungsverfahren angewendet. Dies ist grundsätzlich zur Ergebnisunterstützung unverzichtbar. Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 – 20 ImmoWertV beschrieben.
Beide Verfahrensergebnisse sollten gleichermaßen in die Nähe des Verkehrswerts führen. Zur marktkonformen Wertermittlung sollten die erforderlichen Daten für das Wertverfahren in guter Qualität zur Verfügung gestanden haben. Das ist entscheidend für das Gewicht, was der Sachverständige für das gewogene Mittel zugrunde legt. Weiter wird der Bodenwert getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen und i. d. R. im Vergleichswertverfahren ermittelt. Überdies kann der auf den Bodenwert entfallene Reinertragsanteil nur mit dem Liegenschaftszinssatz bestimmt werden. Der Bodenwert kann somit zum Ertragsanteil der Gebäude ein anderes Verhältnis haben. Hängt also davon ab, wie weit das Grundstück bebaut ist.
Zusammenfassung
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die anwendbaren Verfahren zur Verkehrswertermittlung eines bebauten Grundstücks, auch beim Ertragswertverfahren nach dem § 194 des BauGB vereinheitlicht und bestimmt sind. Bewertung und zugrunde gelegte Daten müssen stets begründet sein. So auch bei der Betrachtung etwaiger Baumängel oder Bauschäden, wenn diese nur zerstörungsfrei und augenscheinlich untersucht worden sind. Weiter ist auch von Belang, ob nur Auftraggeber und oder Mieter die Mitteilungen an den Sachverständigen gegeben haben und wie sich seine Inaugenscheinnahme angesetzt sind.