Definition: Eigennutzerfinanzierung
Wenn ein Eigentümer seine Immobilie selbst bewohnt, spricht man von Eigennutzung. Dabei ist es unwichtig, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Bis 2006 war sie Voraussetzung zur Bewilligung der Eigenheimzulage. Seid deren Abschaffung hat der Investor nur noch wenige Möglichkeiten, an günstigeres Geld zu gelangen.
Zur Eigennutzerfinanzierung bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) Bauherren und/oder Immobilienkäufern zinsgünstige Darlehen an. Ferienhäuser sowie Zweitwohnungen sind hiervon ausgeschlossen. Gefördert wird nicht nur der Erwerb oder Neubau einer Immobilie, sondern auch Sanierungen und Umbaumaßnahmen. Wenn ein Hausbesitzer in Solarenergie zur Eigennutzung oder Wärmedämmungsmaßnahmen investiert, kann er, in einem gewissen Rahmen, auf staatlich unterstützte Kredite, über die KfW, zurückgreifen.
Worauf sollte man bei der Eigennutzerfinanzierung achten?
Im Vergleich zur Kapitalanlagenfinanzierung sind die Kreditkosten für Eigennutzung günstiger, da die Banken ein geringeres Risiko erkennen und mit besseren Zinsen honorieren. Die Geldinstitute gehen davon aus, dass die Zahlungen für Zins und Tilgung, aus Eigennutz des Schuldners, ähnlich pünktlich erfolgen, wie Mietzahlungen. Bei Vermietungsobjekten besteht das Risiko des Mietausfalls. Außerdem sind Abnutzungserscheinungen (= Kosten) größer. Künftige Aufwendungen, für Reparaturen und Pflege der Immobilie, sind deutlich höher.
Die Kosten dieser Finanzierung, egal ob Neubau, Erwerb oder Renovierung sind steuerlich nicht absetzbar. Günstige Kreditbedingungen bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Der Weg hierhin geht über die Hausbank, die in erster Linie ihre Eigeninteressen verfolgt. Für Kreditnehmer ist es ratsam, die KfW-Vorteile mit dem Angebot der Hausbank detailliert zu prüfen und gegebenenfalls auf ein KfW-Darlehen zu drängen.
Eine Möglichkeit der staatlichen Unterstützung ist die sogenannte Eigenheimrente. Sie ist auch als Wohn-Riester bekannt und dient der privaten Altersvorsorge. Bei Selbstnutzung der Immobilie bietet der Staat Zuschüsse, um den Kredit schneller abzubezahlen. Das Ziel ist mietfreies Wohnen im Alter.
Steuerliche Vorteile zur Eigennutzerfinanzierung gibt es nicht. Wer eine künftige Vermietung seines Immobilienobjektes vorsieht, sollte mit Investitionen (Modernisierung, Reparaturen) bis zum Nutzungswechsel warten. Danach sind diese Aufwendungen als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Eine Nutzungsänderung ist jederzeit möglich.
Die erfolgreiche Aussicht eine Finanzierungszusage zu erhalten, ist bei Schufa-Einträgen oder anderen Verfehlungen gut. Die zu erwerbende/bauende Immobilie fließt als Sicherheitsleistung in den Kreditvertrag ein. Die Bank kann bei Ausbleiben der Zahlung das Finanzierungsobjekt verwerten (verkaufen, vermieten).
Zusammenfassung
Die Kreditbeschaffung zum Erwerb oder Bau von privat genutzten Immobilien ist dem Begriff Eigennutzerfinanzierung zugeschrieben. Sie ist Voraussetzung für staatlich geförderte Vergünstigungen (siehe Kreditanstalt für Wiederaufbau und Bau-Riester). Es ist ratsam, im Vorfeld einer Immobilienfinanzierung, die diversen Möglichkeiten der Finanzmärkte (Kurz- oder Langfristfinanzierung, Sondertilgungen) gegeneinander abzugleichen. Als Ergebnis ist eine optimale, individuell angepasste Finanzierung anzustreben.