Rendite bei Pflegeimmobilien
rentable Investition in Ihre Zukunft
- gesicherte Rendite durch staatliche Absicherung
- stabiler Wertzuwachs durch steigende Nachfrage
- Inflationsschutz durch Referenzindexierung
- dauerhaft planbarer Ertrag
Pflegeimmobilien und Rendite –
Wie schneidet die Sonderimmobilie im Vergleich ab?
Experten, die sich im Immobilienmarkt auskennen, sind sich einig, dass Pflegeimmobilien in Deutschland zu den renditestärksten Kapitalanlagen gehören. Die Investition in eine Kapitalanlage bringt eine Rendite von 4 bis 5,5%. Bei einigen ausgewählten Anlegeobjekten, kann die Rendite der Pflegeimmobilie sogar noch höher ausfallen.
Für Sie als Anleger stellt sich die Frage, wie es möglich ist, dass die Rendite für Pflegeheime so hoch ist. Dazu sollte man sich einmal anschauen, wie sich die Pflegeheimrendite errechnet. Der Kapitalanleger erwirbt ein Appartement in einem Pflegeheim und vermietet, bzw. verpachtet es an den Betreiber für einen Zeitraum von 20 Jahren und länger. Die Miete wird auch dann gezahlt, wenn das Pflegeappartement nicht belegt ist. Er kann also mit konstanten Einnahmen rechnen. Die Rücklagen für Instandhaltung und Instandsetzung, werden direkt von den Mieteinnahmen abgezogen.
Dazu kommen noch die steuerlichen Vorteile für den Kapitalanleger. Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen, schneiden die Investitionen in Pflegeappartements besser ab. Vor allem dann, wenn man den zeitlichen Aufwand für alternative Kapitalanlagen hinzurechnet.
Hier sehen Sie ein Pflegeimmobilien Beispiel-Objekt:
In diese Pflegeimmobilien können Sie über Investido.de investieren
Welche Rendite können Sie mit Pflegeimmobilien als Kapitalanlage erwarten?
Rendite ist nicht gleich Rendite. Es kommt darauf an, welche Sichtweise man zugrunde legt, um die Wirtschaftlichkeit einer Kapitalanlage zu betrachten. Für die Bewertung einer Kapitalanlage bieten sich die folgenden Überlegungen an. Welche Rendite ergibt sich:
- aus der Vermietung bzw. Verpachtung des eingesetzten Kapitals
- unter Berücksichtigung einer Fremdfinanzierung durch ein Bankdarlehen
- unter Berücksichtigung eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
- nach Veräußerung des Objektes innerhalb der ersten 10 Jahre
- nach Veräußerung des Objektes nach Ablauf von 10 Jahren.
Durchschnittliche zu erwartende Rendite mit Pflegeimmobilien
Von den Anbietern von Pflegeimmobilien wird eine Rendite zwischen 4 und 5,5 % angegeben. Da die Miete für das Pflegeimmobilie laufend angepasst wird, steigt auch die Rendite für das eingesetzte Kapital. Bei einer anfänglichen Rendite von 5% und einer Inflationsrate von 1,5 %, ergibt sich nach 10 Jahren eine nominale Rendite von 5.72%. Die reale Rendite wird natürlich gleichbleiben.
Nicht jedes Pflegeheim erwirtschaftet die gleiche Rendite. Das liegt daran, dass die Baukosten in ländlichen Gebieten niedriger sind, als in Ballungsgebieten. Dafür dürfte die Nachfrage nach Pflegeplätzen in Ballungsgebieten höher sein, als in ländlichen Gebieten.
Warum ist die Rendite bei Pflegeimmobilien sicherer, als bei alternativen Kapitalanlagen?
Der Betreiber schließt mit dem Eigentümer der Pflegeappartements einen langfristigen Miet- oder Pachtvertrag ab. Die Miete wird auch dann gezahlt, wenn das Pflegeappartement nicht belegt ist.
Außerdem werden Pflegeheime mit einer stationären Pflegeeinrichtung staatlich gefördert. Der Staat möchte damit das Insolvenzrisiko des Betreibers verringern. Das bedeutet, dass der Staat bei Leerstand, oder bei Zahlungsunfähigkeit des Bewohners die Miete übernimmt. Beide Maßnahmen führen dazu, dass die Mieteinnahmen des Kapitalanlegers langfristig gesichert sind.
Wie können Sie die Einnahmen einer Pflegeimmobilie strategisch als Rente nutzen?
Durch den Satz „die Renten sind sicher“, hat sich schon mancher in die Irre führen lassen. Fest steht, dass das Renten-Niveau der gesetzlichen Rentenversicherung, in den letzten 20 bis 30 Jahren stetig gefallen ist. Deswegen ist es sinnvoll, etwas für die eigene Rente zu tun.
Mit der richtigen Anlagestrategie können Sie sich ein zusätzliches Einkommen für das Rentenalter aufbauen. Dazu können Sie wie folgt vorgehen: kaufen Sie ein solides Pflegeapartment und finanzieren es zu 100% mit einem Bankdarlehen.
In der nachfolgenden Übersicht haben wir an einem Beispiel diese für Sie durchgerechnet. Wir gehen davon aus, dass:
- der Kaufpreis für Pflegeapartment 150.000 Euro beträgt
- die Darlehenssumme mit 1,5 % verzinst wird
- das Darlehen über 20 Jahre zurückgezahlt wird, woraus sich eine Tilgung von ca. 4,1% ergibt
- der Spitzensteuersatz 30% beträgt und
- die monatliche Miete 650 Euro beträgt. Die jährliche Steigerung entspricht der angenommenen Inflationsrate von 1,5%
Mit diesen Eckdaten ergeben sich die folgenden Zahlen
- die jährliche Annuität beträgt 9.150 Euro
- die jährlichen Mieteinnahmen steigen von 7.800 Euro auf 10.350 Euro
- die steuerlichen Vorteile betragen ca. 28.000 Euro
- die monatlichen Zahlungen fallen von 1953 Euro auf 1010 Euro
Die Entwicklung der Daten können der Grafik entnommen werden.
Bei dem angenommenen Beispiel ist das Pflegeappartement nach 20 Jahren vollständig bezahlt. Die Mieteinnahmen können dann zur Aufbesserung der Rente hinzugezogen werden. Nach 20 Jahren kann die Miete bei ca. 860 Euro pro Monat liegen. Dieses Einkommen ist noch zu versteuern.
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Wie setzt sich die Rendite zusammen?
Bei der Berechnung der Rendite, sollten alle Faktoren berücksichtigt werden. Zu diesen Faktoren gehören:
Daten, die mit dem Kauf der Pflegeimmobilie in Verbindung stehen
- der Kaufpreis der Pflegeimmobilie
- der Miet- bzw. der Pachtvertrag mit der zugesicherten Miete
- die Kosten für den Notar
- die Kosten für den Vermittler der Immobilie
- die Kosten für den Grundbucheintrag
Kosten der Verwaltung und Erhaltung
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungskosten
Daten, die mit der Finanzierung in Verbindung stehen
- Kreditbetrag, Zinsen, Annuität, Zinsfestschreibung
- Bei der Finanzierung durch eine Bank, sind außerdem die Bearbeitungsgebühren und die Bereitstellungskosten zu berücksichtigen
- Bei der Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau sind weiterhin Tilgungsaussetzung und Tilgungszuschuss zu berücksichtigen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet die Möglichkeit, neue Pflegeapartments über das Programm 153 Energieeffizientes Bauen, mit einem Darlehen bis zu 100.000 Euro zu finanzieren.
Steuerliche Daten und Abschreibungen
- Beratung durch den Steuerberater
- Reisekosten, die mit dem Kauf verbunden sind
- Spitzensteuersatz des Investors für die Berechnung der steuerlichen Aspekte
- Abschreibung auf Gebäude (bei Pflegeimmobilie beträgt der Grundstückanteil 7%)
- Sonderabschreibungen auf die Einrichtung
Die Mietrendite ergibt sich aus der Gegenüberstellung aller Kosten für die Investition mit den Mieteinnahmen.
| Renditeform | Beschreibung | Bemerkung |
|---|---|---|
| jährliche Mietrendite | Summe aller Kosten für die Investition / aktuelle Mieteinnahmen | Von der Bruttomiete werden die Kosten für die Verwaltung und die Instandhaltung abgezogen. |
| steuerliche Rendite | Die steuerlichen Effekte ergeben sich aus der der Summe der abzugsfähigen Kosten (Zinsen, Abschreibung) abzüglich der Miete. | Die Höhe hängt maßgeblich von dem Spitzensteuersatz ab. |
| Wertschöpfungsrendite | Der Wert der Immobilie und die Erträge eines Jahres werden mit den Werten des vorhergehenden Jahres verglichen. Die Erträge setzen sich zusammen aus den Mieteinnahmen und der steuerlichen Ersparnis abzüglich der Zinsen für die Finanzierung. | Gibt Auskunft darüber, wie erfolgreich sich die Investition im Laufe der Zeit entwickelt. |
| Hebelwirkung der Finanzierung | Quotient aus den Erträgen und Eigenkapital. Zu den Erträgen gehören die Mieten, die steuerlichen Vorteile, abzüglich der Zinsen für Darlehen. | Bei dem Einsatz von Eigenkapital möchte man gerne wissen, ob sich der Einsatz von Eigenkapital gelohnt hat. |
Die Kapitalanlage in Pflegeimmobilie kann unter Umständen mit einem Risiko verbunden sein. Das größte Risiko besteht darin, dass die Investoren einen Beitrag für die Instandsetzung leisten müssen. Der Betreiber bildet eine Rücklage für Instandhaltung. Diese gilt aber nicht für „Dach und Fach“. Bei Sanierung der Dächer und der Wände (Fach) kann es sein, dass der Kapitalanleger zuzahlen muss. Ein weiteres Risiko entsteht dann, wenn der Betreiber des Pflegeheims ausfällt.
Arten der Kapitalerträge bei Pflegeimmobilien
Der Kapitalanleger profitiert in zweierlei Hinsicht von einer soliden Investition in Pflegeimmobilien. Er vermietet bzw. verpachtet die Pflegeapartments an den Betreiber des Pflegeheims. Die Vermietung erfolgt langfristig über einen Zeitraum von 20 Jahren. Zum Teil werden die Mietverträge über 25 oder 30 Jahre abgeschlossen. Die Miete wird unabhängig von der tatsächlichen Belegung fällig. In bestimmten Fällen wird die Miete, auch bei Zahlungsunfähigkeit des Bewohners vom Staat übernommen.
Die solide errichteten Pflegeimmobilien unterliegen einer permanenten Wertsteigerung. Man kann davon ausgehen, dass die Wertsteigerung etwa so hoch ist, wie die jährliche Inflationsrate. Das Pflegeappartement kann nach einem Zeitraum von 10 Jahren verkauft werden, ohne dass der Zugewinn versteuert werden muss. Wird das Pflegeapartment vor diesen 10 Jahren verkauft, dann muss der Zugewinn versteuert werden. Wenn die Kapitalanlage über ein Darlehen finanziert wurde, dann kann die Bank während der Zinsbindungsphase eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Was ist eine faire Rendite?
Wer sein Kapital in eine Immobilie anlegt, der möchte eine faire Rendite erwirtschaften. Da es unterschiedliche Möglichkeiten gibt, eine Rendite zu berechnen, haben wir oben gezeigt. Der Kapitalanleger ist vor allem daran interessiert, wieviel Ertrag sein eingesetztes Kapital erwirtschaftet.
Die faire Rendite
Ein Investor geht davon aus, dass das eingesetzte Kapital eine Rendite erwirtschaftet, die mindestes so hoch ist, wie der Leitzins der Europäischen Zentralbank. Er hat ja die Möglichkeit, dieses Geld in Form von Schatzbriefen, Bundeanleihen, oder Spareinlagen, oder Tagesgeldern zu diesem Zinssatz anzulegen.
Die wertstabile Rendite
Der Investor geht weiterhin davon aus, dass der Wert seiner Kapitalanlage erhalten bleibt. Der Wertzuwachs muss demzufolge mindestens so hoch sein, wie die jeweilige Inflationsrate. Man spricht in diesem Zusammenhang von inflationsstabilen Anlagen.
Der Risikoaufschlag
Bei einer Investition besteht immer die Gefahr eines Totalverlustes. Dagegen kann man sich zum Teil versichern. Bei Immobilien schließt man deshalb eine Gebäudeversicherung ab, die das Gebäude gegen Brand, Wasserschäden und Sturmschäden absichern kann. Allerdings lassen sich nicht alle Risiken versichern. Ein Investor wird deshalb versuchen, diese Risiken abzuschätzen und eine entsprechend höhere Rendite verlangen.
Die Rendite auf Pflegeimmobilien im Vergleich zu anderen Anlageobjekten
Bei der Kapitalanlage ist eine Rendite in Höhe von 4 bis 5,5% zu erwirtschaften. Teilweise ist die Pflegeimmobilien Rendite sogar noch höher. Da es sich um eine relativ sichere Investition handelt, muss das Risiko nicht extra bewertet werden.
Durch den Abschluss eines langfristigen Miet- bzw. Pachtvertrages, ist die Rendite langfristig gesichert. Die steigende Nachfrage nach Pflegeimmobilien, sorgt für einen steigenden Verkaufspreis für die solide Objekte. Vergleicht man die Investition in ein Pflegeappartement mit anderen Anlagemöglichkeiten, dann ergibt sich das folgende Bild:
| Renditeform | Beschreibung |
|---|---|
| Bundesanleihe | Bei einer Laufzeit von 10 Jahren werden die Bundesanleihen mit mit einem Zinssatz von 0,49% (September 2018) angeboten. Vor einigen Jahren hat man für die Bundesanleihen noch einen viel höheren Zins bekommen. |
| Sparbuch | Auch auf Sparbücher werden vergleichsweise niedrige Zinsen gezahlt. Der Zinssatz liegt aktuell bei 0,30% (September 2018) |
| Lebensversicherungen | Der Garantiezins bei Lebensversicherungen lag 2017 bei 0,96% im Durchschnitt (Quelle: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/167936/umfrage/garantiezins-der-lebensversicherer-fuer-neuvertraege/) |
| Kapitalanlage in Pflegeimmobilien | Dagegen liegt die Pflegeheim Rendite zwischen 4 und 5,5%, bei einer gleichzeitigen Wertentwicklung der Immobilie. |
Ein paar Worte zur Inflation
Investitionen sind in zweierlei Hinsicht gegen Inflation abgesichert. Immobilien behalten dauerhaft Ihren Wert. Die Menschen in Deutschland haben Ihr Geld bereits mehrfach durch eine Währungsreform verloren, Immobilien haben Ihren Wert behalten. Deswegen zählt die Anlage in solide Immobilien, mit zu den Besten Formen der Altersvorsorge. Außerdem werden die Mieten für die Pflegeappartements der Inflationsrate angepasst.
Auswahl erfolgreicher Anlageimmobilien
Die im Folgenden aufgeführten Objekte stehen beispielhaft für typische Anlageprojekte mit Pflegeimmobilien in unterschiedlichen Regionen Deutschlands, die durch unseren Kooperationspartner betreut werden.
Fazit – attraktive Rendite bei hoher Sicherheit?
Die Kapitalanlage in eine Pflegeimmobilie rentiert sich. Die Rendite für eine Pflegeimmobilie liegt im Bereich von 4 bis 5,5% und mehr. Die steuerlichen Vorteile sind dabei noch nicht berücksichtigt. Der Wert der Pflegeimmobilien steigt auch auf Grund der demografischen Entwicklung kontinuierlich an.
Die Investition in eine Pflegeimmobilie ist eine optimale Altersvorsorge. Wenn Sie rechtzeitig in ein Pflegeappartement investieren, dann können Sie die Mietzahlungen zur Aufbesserung Ihrer Rente nutzten. Nach einer Frist von 10 Jahren können Sie die Pflegeimmobilie jederzeit verkaufen, ohne den Zugewinn versteuern zu müssen. Mit Investido.de haben Sie den richtigen Partner an der Hand, um bei hoher Sicherheit eine attraktive Rendite durch die Investition in eine Pflegeimmobilie zu erhalten.
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Wir helfen Ihnen gern bei der Beantwortung all Ihrer Fragen zum Thema Pflegeimmobilien. Sie können uns dazu unter der für Sie kostenfreien Rufnummer 0800 – 4030 910 erreichen oder unser Rückrufwunschformular ausfüllen. Wir freuen uns auf unser Gespräch.
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