Definition: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind eine der sieben steuerbaren Einkunftsarten, die im Einkommensteuergesetz unter § 2 Abs.1 aufgeführt werden. Sie zählen zu den Überschusseinkunftsarten und gelten als eine Nebeneinkunftsart. Nach § 21 EStG umfassen diese sowohl Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien, wie Grundstücken, Gebäuden und Ähnlichem, als auch Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von beweglichen Sachgegenständen oder der zeitlich begrenzten Überlassung von Urheberrechten.
Darüber hinaus werden auch Einkünfte aus dem Verkauf von Miet- und Pachtzinsforderungen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gezählt. Nach § 21 Abs. 3 gelten eben genannte Einkünfte jedoch nur dann als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, soweit diese keinen Einkünften aus anderen Einkunftsarten angehören.
Worauf sollte man bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung achten?
Steuerlich gesehen unterliegen diese der Einkommensteuer und müssen in der sogenannten Anlage V der Steuererklärung angegeben werden. Die Versteuerung hängt daher von dem individuellen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Solange die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zusammen mit den Einkünften aus den anderen Einkunftsarten nicht den Freibetrag von 9000 Euro (Stand 2018) übersteigen, bleiben sie steuerfrei.
Wichtig ist hierbei die Berücksichtigung von Abschreibungen und Werbungskosten, die zur Erzielung der Einkünfte aufgewendet werden. Diese können von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Einnahmen sind deshalb nicht zu verwechseln mit den Einkünften. Die Anschaffungs- bzw. Baukosten eines Gebäudes werden entlang der Nutzungsdauer abgeschrieben. Teilweise ist auch das Inventar, wie Möbelstücke usw., abzuschreiben.
Werbungskosten können dagegen vollständig in dem Jahr abgezogen werden, in dem sie angefallen sind. Gängige Kosten sind im Rahmen der Vermietung und Verpachtung etwa die laufenden Unterhaltskosten, die Finanzierungskosten – wie z.B. Zinskosten – und Renovierungs- und Sanierungskosten, die der Instandhaltung der Wohnräume dienen. Aber auch andere Kosten, die im Zusammenhang mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anfallen, sind abzugsfähig, wie etwa Anwaltskosten für eine Rechtberatung oder auch die Kosten einer Steuerberatung.
Probleme bei den abzugsfähigen Aufwendungen entstehen häufig bei der Abgrenzung zwischen Renovierungskosten, die der Erhaltung dienen und somit als Werbungskosten vollständig abgesetzt werden können und abzuschreibenden Anschaffungskosten. Ein Verlust aus der Vermietung und Verpachtung – falls etwa eine Immobilie vorübergehend nicht vermietet werden konnte und die laufenden Kosten somit vollständig vom Vermieter zu tragen sind – kann steuerlich von anderen Einkünften abgesetzt werden. Für Einnahmen aus vorübergehenden Untermietverhältnissen der eigenen selbst genutzten Wohnung gilt eine Freigrenze von 520 € jährlich (vgl. R 21.2 Abs. 1 Einkommensteuer-Richtlinien).
Zusammenfassung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind als eine der steuerbaren Einkunftsarten in der Einkommensteuererklärung zu berücksichtigen. Um unnötige Steuerzahlungen zu vermeiden, ist insbesondere eine Dokumentation der Ausgaben zum Nachweis für das Finanzamt sowie eine Erkundigung bezüglich der Abschreibungsmöglichkeiten wichtig.